Покупка жилья в Италии. Часть 1: Анализ

Покупка недвижимости в Италии — крайне комплексная задача, особенно для иностранца. Поговорка «семь раз отмерь, один раз отрежь» здесь актуальна как никогда: собравшись покупать жильё, важно изучить рынок, разобраться в истории объекта и всех документах, учесть особенности местного ЖКХ. И это не говоря уже о таких «мелочах», как перевод денег в Италию, выбор города и района, уплата налогов.

Как и в случае с арендой, даже если брать в расчет только самые дорогие и роскошные варианты — все равно велик шанс, что ваша инвестиция обернется лишними хлопотами и расходами в будущем, если вы не разберетесь во всех тонкостях заранее.

В новом гайде рассказываем, как устроен процесс покупки жилья для иностранца в Италии и что критически важно знать и учитывать, чтобы не ошибиться с выбором.

Если вам нужна помощь с покупкой недвижимости и получением ВНЖ, вы можете обратиться к нам — здесь можно оставить заявку на бесплатную консультацию.

Это первая часть гайда. Здесь вторая часть ⏩

Требования к иностранцу для покупки жилья

Италия не ограничивает покупку недвижимости для иностранцев, по сути для них действуют те же правила, что и для граждан. Единственной проблемой для граждан РФ в условиях санкций стала необходимость открытия счета в зарубежном банке (необязательно итальянском), куда можно вывести деньги из России, а затем — перевести их продавцу объекта в Италии.

Тема вывода крупных сумм из России достойна отдельного гайда, здесь мы ее детально раскрывать не будем. Ранее мы выпускали статью о законных способах вывода денег из России — скорее всего, вам подойдет один из этих способов.

Также важно понимать, что сам по себе факт приобретения жилья в Италии не дает права на ВНЖ. Наличие собственного жилья в Италии может только упростить получение шенгенской визы — вам не потребуется бронировать отель. Для ВНЖ нужно искать другое основание: работа, свой бизнес, учеба и др. 

Некоторые особенности

Можно ли купить жилье в строящемся доме? Да, для иностранцев в Италии нет никаких ограничений на сделки с таким жильем.

Можно ли купить комнату? Нет, в Италии не продают комнаты. Любое жилье на продажу должно быть отдельным объектом в кадастре, для комнат это не предусмотрено.

Можно ли купить часть дома? Теоретически — да, практически — мы о таком не слышали. Часть дома можно выделить в отдельный объект, но мало кто так делал со своей собственностью.

Цены на жилье в Италии

Обзор цен и трендов

По данным Immobiliare.it, в марте 2024 г. средняя цена квадратного метра по Италии составляла 2 030 €, т.е. квартира площадью 50 м² обошлась бы в 101 500 €.

Зеленым отмечены самые дешевые регионы: как видим, в основном это Юг, а на Севере в зеленой зоне только Пьемонт и Фриули-Венеция-Джулия

С конца 2019 г. цены потихоньку растут, а значит, именно сейчас самое время покупать недвижимость, пока она не подорожала еще сильнее.

Средняя цена м² по всей Италии, декабрь 2015 — март 2024

Наибольшая средняя цена м² в марте 2024 г. фиксировалась в альпийском регионе Трентино-Альто-Адидже (он же Южный Тироль) — 3 324 €.

Наименьшая — в регионе Калабрия на юге, 943 €.

Тенденции

Итак, в целом по Италии цены медленно, но растут (за 4 года выросли на 7,6%: 1 886 € ➡️ 2 030 €). Рассмотрим отдельно ключевые северные области и, чтобы почувствовать разницу, одну из южных:

• Пьемонт (Турин, Кунео): здесь м² продается в среднем за 1 355 €; динамика с 2020 г. была разнонаправленной, в итоге цены за 4 года почти не изменились (выросли на 0,7%: 1 345 € ➡️ 1 355 €).
• Ломбардия (Милан, Бергамо, Брешиа): предсказуемо очень дорогой регион со средним показателем в 2 433 € за м². И здесь с 2020-го цены растут стабильно и серьезно — рост на 28% за 4 года: 1 893 € ➡️ 2 433 €.

Средняя цена м² в Ломбардии, декабрь 2015 — март 2024

• Лигурия (Генуя, Империя): средняя цена сейчас — 2 628 €. Цены медленно, но верно растут: на 4,2% с января 2020 г. (2 522 € ➡️ 2 628 €).
• Сицилия (Палермо, Катания): здесь за м² просят в среднем лишь 1 151 €, с 2020 г. цены даже снизились на 3,5% (1 191 € ➡️ 1 151 €).

Практически весь Север с 2016 г. показывает динамику, схожую с общеитальянской: январь 2016 г. — рекордный уровень, до 2020-го постепенное снижение, а затем снова начинается рост; и если даже этот рост еще не приблизился к уровням 2016-го, то по крайней мере всё явно к этому идет. О чем это говорит? Вряд ли есть более подходящее время для покупки жилья в Италии, чем прямо сейчас.

Как самостоятельно изучать цены

Собственно, вы и сами можете использовать раздел со статистикой на Immobiliare.it, чтобы прицениться к разным локациям: здесь все актуальные данные по провинциям, коммунам, городам и даже районам.

Например, если набрать Savona и выбрать провинцию Савона, сайт покажет средние цены во всей этой большой провинции. Сужаем поиск, выбираем муниципалитет (т.е. город) Савона — видим статистику по городу. А затем можем посмотреть цифры даже по отдельным районам!

Набрав в поиске название региона (области), напр. Лигурия, вы можете не найти страницу с данными по целому региону. Но можно вбить название какого-либо города в регионе — тогда ниже поисковой строки вы увидите ссылки на данные по провинции и региону, к которым он относится, и таким образом увидите цифры по региону.

Другой рейтинг: OMI

Еще один банк данных, с которым стоит ознакомиться для оценки не только затрат, но и их целесообразности: карта Osservatorio del mercato immobiliare (Omi).

Заходите с компьютера, приближайте на карте нужную вам местность. Далее нажимайте Visualizza zone OMI и в интересующей вас локации выберите показ данных по жилой недвижимости (Residenziale). В отдельной вкладке вы увидите данные по всем представленным в этой местности видам жилья, а также машиноместам.

Важный момент: несмотря на то, что эта карта создана налоговой службой и основной показатель на ней — это тоже цены на м², это вовсе не статистика по продажам! Минимальные и максимальные значения цен, которые вы увидите на карте для разных районов (точнее, статистических зон) — это оценки, данные экспертами исходя из различных параметров местности: близость к центру города, качество инфраструктуры, наличие вокруг учреждений социальной сферы и образования, однородность застройки и др.

То есть карта Omi — хороший источник данных не только о справедливых ценах м² в том или ином районе, но и о том, какие районы лучшие.

Покупка жилья пошагово

Изучив цены, тенденции и приняв решение приобретать жилье, вы зададитесь вопросом, а как же все-таки это сделать. Мы решили написать эту статью, как пошаговое руководство. Двигаясь последовательно, вы сможете приобрести недвижимость максимально эффективно.

В этой части гайда мы проведем вас по первым шагам процесса покупки жилья в Италии:

1. Сначала решите, где собираетесь покупать жильё.
2. Определите бюджет, учтя дополнительные расходы.
3. Выберите нужный вам вид жилья.
4. Приценитесь к вариантам, полистав объявления. Снова убедитесь, что подходящие вам объекты «помещаются» в ваш бюджет.
5. Решите, как вы будете действовать дальше: с привлечением своего агента/хелпера или самостоятельно.

Дальнейшие шаги (об этом расскажем в следующих частях гайда):

6. Готовимся смотреть объекты: выясняем подробности, которые помогут не тратить время на лишние просмотры.
7. Смотрим варианты: на что обращать внимание и какие вопросы задавать агентам и собственникам, чтобы выявить недостатки и потенциальные проблемы с этим жильем. Присмотримся не только к дому, но и к району.
8. Проверяем полученную информацию: узнаем, какие документы нужно запрашивать и изучать, чтобы избежать головной боли в будущем.
9. Выходим на сделку: делаем предложение и подписываем контракты, учитывая все нюансы.

Шаг 1. Где покупать жильё?

В этом гайде мы не касаемся темы выбора региона, города, района для проживания в Италии (напишем об этом отдельную статью позже), но хотя бы дадим несколько советов о том, что нужно учесть перед принятием окончательного решения искать жилье в том или ином городе.

Главная рекомендация: это нельзя делать удаленно. И мы не только о покупке квартиры, но и о выборе локации. Нельзя выбирать по фото, отзывам других людей, впечатлениям от краткосрочных поездок. Мы считаем, что быть готовыми к покупке жилья в Италии можно только после опыта проживания в конкретном городе в течение хотя бы нескольких месяцев. А также ответьте на следующие вопросы о своем опыте:

• Достаточно ли вы здесь пожили в арендном жилье?
• Хорошо ли знаете районы помимо своего?
• Работаете / учитесь ли здесь?
• Есть ли опыт взаимодействия с ЖКХ, кондоминиумом?
• Какая обстановка здесь с экологией, мусором?
• Как обстоит дело с туристами, шумом, преступностью?
• Как работают школы, садики, госучреждения, больницы?
• Понимаете ли вы, как меняется климат и обстановка в городе в разные времена года?
• Рассмотрели ли вы несколько альтернативных регионов/городов для сравнения?

Чем больше ответов «да» на эти пункты, чем больше опыта по каждому из них — тем более вы готовы на такой серьезный шаг, как приобретение жилья.

Дополнительно для анализа вы можете использовать ежегодный рейтинг городов, в который входит 107 городов. Важно смотреть не суммирующие абстрактные показатели, а отмечать те параметры, которые важны именно для вас. 

Например, в рейтинге безопасности есть параметр «отмывание денег» и Милан в нем на 37 месте, но по показателю числа ограблений на улице он на последнем, 107 (т.е. самый низкий уровень безопасности).

Поэтому рекомендуем смотреть не на общий рейтинг и даже не на рейтинг категории, а конкретный интересующий вас показатель. Но затем — все равно сначала пожить некоторое время в арендном жилье в этом месте.

Шаг 2. Определение бюджета

Ознакомьтесь со средними ценами в нужном вам регионе на Immobiliare.it, как мы описали выше, и сформулируйте для себя прогнозируемый бюджет — не забыв в него включить как возможные дополнительные траты (переезд, ремонт, покупка мебели), так и обязательные расходы на оформление сделки:

• Комиссия агентов — обычно 3% от стоимости жилья.
• НДС с комиссии агентов — 22% от комиссии.
• Услуги нотариуса — около 3000 €.
• Налог на покупку жилья — около 2% от кадастровой стоимости, если это ваше первое жилье в Италии, в ином случае 9%. Может быть выше для люксовой недвижимости (кадастровые категории¹ А1, А8 и А9).
• Различные регистрационные налоги и сборы — около 500 €.

Т.е. для сделки на 100 000 € вы заплатите в среднем +10 000 € / +10%.

¹ Кадастровой категорией в Италии определяется вид недвижимости с точки зрения закона и налогов. Вся жилая недвижимость относится к группе А, в которой 11 категорий. От категории конкретного объекта будут зависеть налоги и применимые льготы, в том числе налоги, взимаемые при покупке жилья.

Шаг 3. Выбрать подходящие виды жилья

Вам нужна квартира или дом? Таунхаус или лофт? Разные виды жилья подразумевают разные цены и условия проживания. Разберемся в том, как называют виды недвижимости итальянцы.

• Appartamento — квартира, просто квартира. Словом monolocale могут называть как студию, так и полноценную однушку. Bilocale — двухкомнатная, trilocale — трехкомнатная и т.д., но это не точно: в Италии все по-разному считают комнаты, кто-то говорит locale — подразумевает «комната», а кто-то считает все помещения, так что bilocale вполне может оказаться даже студией с комнатой и прихожей.
• Attica / Mansarda — как правило пентхаус, т.е. отдельное жилье на последнем этаже с террасой. Реже в этой категории попадаются обычные квартиры на верхних этажах.
• Loft — определение лофта итальянцы трактуют довольно широко, это могут быть и просторные пентхаусы, и крошечные квартиры, выделяющиеся лишь модным дизайнерским ремонтом.
• Casa indipendente / Terratetto — отдельный дом, общее название для домов самого разного качества и возраста. Их вместимость считается уже не по комнатам, а по семьям: unifamiliare — односемейный, plurifamiliare — многосемейный. Но, как и комнаты, считают их настолько по-разному, что надежнее смотреть фото и другие параметры.

Ничего необычного, такое в объявлениях сплошь и рядом. Спойлер: обычно ключевой параметр — количество отдельных входов в здание

• Rustico / Colonico / Casale / Cascina — деревенский дом, чаще всего так называют то, что мы привыкли называть дачей. Обычно отличаются не лучшим состоянием и труднодоступным расположением, зато на природе и с хорошими видами.
• Villa — это вилла: либо дорогой коттедж с участком, либо частный дом на городской территории, но тоже большой, дорогой и с землей.
• Villa a schiera — так называют таунхаусы и другие виды домов в блокированной застройке, типичной для американских пригородов, а здесь более распространенной в окрестностях больших городов.
• Palazzo — букв. дворец, чаще всего это действительно дворцы (целые здания). Они могут быть в разном состоянии и не всегда предназначены для проживания.

Шаг 4. Проверка вашего выбора

Когда мы сформулировали свой запрос в формате: «Где? Почем? Что?», необходимо его проверить на реальных предложениях.

Для этого используйте одну из популярных досок объявлений, где найдутся объекты на продажу в нужной вам локации:

• Immobiliare.it — выбрать Compra,
• Casa.it — выбрать Vendita,
• Idealista.it — выбрать Vendita,
• Subito.it — выбрать Immobili, нужный тип недвижимости и город, затем в результатах поиска нажать In vendita.

Как настроить поиск

1. В фильтре по видам недвижимости отметьте только те виды, которые интересны вам.
2. После выбора локации в текстовом поле советуем переключиться на показ объявлений на карте (Vedi su mappa) и нарисовать конкретную область, по которой нужно искать (Disegna su mappa). Указывая локацию лишь текстом, вы рискуете упустить часть вариантов либо наоборот, найти много лишнего.
3. Задайте диапазон стоимости (Prezzo) на основании вашего бюджета. Можно поставить цену на 10-15% выше, т.к. итальянцы часто готовы торговаться и в итоге могут сделать скидку.
4. Установите минимальную площадь жилья (Superficie / Dimensioni / Metri quadri / Metratura).

Обязательно сразу берите в расчет пригодность квартиры для воссоединения семьи. Если вместе с вами в новом доме планируют жить (или как минимум прописаться) ваши родственники, подавшись на ВНЖ по воссоединению семьи, обязательно нужно будет, чтобы жилье соответствовало определенным критериям по площади и состоянию. Критерии разнятся по регионам. На этапе просмотра объявлений нужно учесть хотя бы необходимую квадратуру — ориентировочно это 14 м² на каждого человека.

Остальные фильтры советуем не ставить вовсе. Например, если указать количество комнат, то опять же есть риск упустить какие-то варианты, т.к. комнаты в Италии все считают по-разному. Если указать верхнюю границу м², могут не найтись многие варианты домов, т.к. нередко площадь указывают вместе с участком.

После применения фильтров сайты покажут вам доступные варианты, их должно быть достаточно много (несколько десятков минимум). Если так и произошло, значит, вы сформулировали свой запрос адекватно рынку. Просмотрите эти варианты, чтобы увидеть, что именно вам предлагают и подходят ли эти варианты вам. Если да, можно сохранить поиск, предварительно зарегистрировавшись на сервисе, и переходить к следующему шагу.

Если вариантов мало или они вам совсем не нравятся, вам необходимо пересмотреть свой изначальный запрос и вернуться к шагам 1/2/3.

Шаг 5. Покупать самостоятельно или с помощником?

Итак, вы уже нашли варианты, которые готовы начать смотреть. 

Теперь нужно понять, готовы вы или нет самостоятельно разобраться в массе разных нюансов каждого конкретного жилья, чтобы не пожалеть в будущем о своем выборе.

Таких нюансов, которые надо будет учесть, очень много (мы подробно расскажем о них в следующих частях). Осмотреть вдоль и поперек приглянувшееся вам жилье и район — это полдела, если не треть. Главное — не упустить важного в массе документов, относящихся к объекту и кондоминиуму.

Мы считаем, что не только можно, но и нужно разобраться в этом самостоятельно. Объясним, почему:

1. Каким бы опытным и проверенным ни был нанятый вами агент или другой помощник — человеку свойственно ошибаться, вам надо будет перепроверять получаемую от него информацию.
2. На помощь риэлтора, действующего на стороне продавца, тем более рассчитывать не стоит. По закону агент должен придерживаться нейтральной позиции, однако на практике это часто не так, он может не учитывать ваши интересы.
3. В конечном итоге за чьи-либо ошибки расплачиваться предстоит вам.

Подбор объектов. Риэлторы с большой долей вероятности не будут заниматься подбором вариантов за вас. Так что будьте готовы тратить время на просмотр объявлений.

Как найти помощника

Мы не считаем, что специалист, услугами которого вы пользуетесь для подбора жилья, должен быть обязательно лицензированным риэлтором. Это может быть и юрист, адвокат, брокер, консультант и т.д. Важны не его регалии и статус, а его подход к работе и, конечно, знания. Лицензия риэлтора подтверждает его знания, но не подтверждает его подход к работе и качество применения этих знаний, а практика гораздо важнее теории.

Итак, как найти себе помощника?

• Можно обратиться к нам — оставьте заявку на сайте.
• По рекомендации ваших знакомых, имевших успешный опыт покупки с этим специалистом.
• Наконец, банальным поиском в гугле и чатах — но только если вы готовы тщательно проверить его надежность и компетентность.

Как проверить хелпера

Если это риэлтор (работает в агентстве или представляется агентом):

1. Проверьте, действительно ли перед вами риэлтор — мошенников, выдающих себя за агентов, в Италии немало. Любой агент-ИП в Италии и тем более любое агентство должно быть зарегистрированным юрлицом, имеющим налоговый номер (Partita IVA). Как правило, его указывают на сайте — в «подвале» каждой страницы или в разделе Chi Siamo. Этот номер можно пробить по базам юрлиц: раз, два. Второй сайт показывает в том числе код деятельности юрлица — он должен быть 68.31: Attività di mediazione immobiliare. И еще один реестр, но тут надо искать по названию, а не номеру.
2. Статус агентов подразумевает и строго регламентированный формат денежных отношений с вами. Агентство не вправе требовать с вас ни предоплату комиссии, ни какого-либо задатка. Комиссия платится не ранее того момента, когда хозяин жилья принимает ваше предложение о покупке (proposta, о которой мы еще расскажем), т.е. когда подтверждается возможность приобретения вами конкретного объекта. Спросите агента о сроках выплаты комиссии и проверьте его ответ.
3. Спросите о том, облагается ли комиссия агентов налогом. Агенты проводят платежи официально с удержанием НДС 22%.
4. Также можно обсудить с агентом процесс оплаты покупки. После принятия proposta и подписания предварительного договора вы должны будете выплатить задаток (здесь идет речь о задатке уже не за услуги агента, а за само жилье). Этот задаток может быть переведен только напрямую владельцу жилья — не агенту! Если риэлтор говорит вам, что необходимо будет перевести задаток лично ему, то это как минимум некомпетентный агент, а максимум — мошенник.

Если это риэлтор или другой специалист:

5. Задайте открытый вопрос о том, как будет проходить работа по отбору недвижимости, оформлению сделки. Как пример на что можно обратить внимание:
   • Насколько детально вам рассказывают процесс
   • Кто и как ищет варианты
   • Как будет происходить отбор этих вариантов
   • На что будут проверяться объекты
   • Будет ли мотивированная попытка торга на основании знания рынка и выясненных параметров объекта
   • Как будет проходить процесс оформления сделки — в том числе перевод денег, суммы залогов и прочее
   • Есть ли проверенный нотариус, готовый работать с гражданином РФ

О роли нотариуса

Нотариус — обязательный участник сделки на этапе подписания окончательного договора купли-продажи, но также он может заверить и предварительный договор. Он проверяет и гарантирует юридическую чистоту вашей сделки.

Кроме того, если сумму за покупку жилья вы переводите со счета в иностранном (не итальянском) банке — то переводится эта сумма на счет нотариуса, который затем отправляет её продавцу. При оплате со счета в итальянском банке посредничество нотариуса также возможно, но необязательно.

Обычно поиском нотариуса занимается агент. Важно понимать, что нотариус — это публичное должностное лицо, имеющее право отказаться от проведения той или иной сделки. В частности некоторые нотариусы могут сразу же отказаться иметь дело с покупателем из России.

Нотариус, как и агент, изучает и проверяет документы: его согласие провести ту или иную сделку будет означать, например, что собственник жилья не признан банкротом или что он не умудрился вчера продать объект другому человеку — а значит, жилье можно продавать вам. Однако он не должен проверять абсолютно все юридически значимые факторы — например, не было ли незаконных перепланировок в жилье. В следующей части гайда мы расскажем, какие документы помогут вам выявить такого рода проблемы.

Выводы

Мы рассмотрели первые шаги в деле покупки жилья, в которых нужно разобраться заранее — рекомендуем начать решать эти вопросы еще в России.

Самое важное:

• Приценитесь к рынку, определитесь с регионом и бюджетом.
• Изучите объявления, научитесь проводить первичный отсев, соотнесите стоимость понравившихся вариантов с бюджетом.
• Определитесь, нужен ли вам агент/хелпер, и проверьте его компетентность.

В следующих частях мы расскажем, как уже на месте убеждаться в том, что выбранное жилье вам подходит и как заключать сделку.

В чате нашего комьюнити вы можете поделиться своим опытом, мы будем обновлять гайд.

Вторая часть гайда ⏩