Этот гайд, написанный при участии нашего партнера (лицензированного риэлтора) по агентству недвижимости, введет вас в курс дела о том, что такое покупка жилья в ипотеку в Италии; расскажет, как оценить свои шансы — и предложит проверенный практикой пошаговый алгоритм.

В первой части отвечаем на главные вопросы:

🔶 Кто может претендовать на ипотеку в Италии? Претендуете ли вы? И стоит ли брать?

🔶 Какие ставки и условия на 2025 г.? Отличаются ли они для иностранцев? 

🔶 Из чего складывается сильный кейс с наибольшим шансом на одобрение?

🔶 Как выглядит процесс оформления? Какие будут затраты? Кто в этом участвует, и нужна ли помощь брокера?

Хотя в этой части мы еще не даем конкретного руководства к действию, из нее вы уже можете узнать, каким будет общий порядок действий и что вам точно понадобится для подачи заявки. Вместе с этим мы делимся информацией о ряде проблем, с которыми сейчас могут сталкиваться иммигранты в процессе оформления ипотеки. Имейте в виду, что эти сведения актуальны на апрель 2025 г.

Как понять, претендуете ли вы на ипотеку

Чтобы сразу получить понимание, какую ипотеку вы сможете взять и сможете ли вообще, запомните 5 цифр:

🔶 35 процентов: ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 35% от вашего подтвержденного дохода. (Можно ли считать доход всей семьи? Да, можно — если, конечно, ваш супруг / другой родственник планирует стать заемщиком вместе с вами, а не просто будет значиться в анкете.)

🔶 20–25 лет: самый часто запрашиваемый и часто одобряемый срок выплаты долга.

Следующие 2 цифры — это минимальные значения в процентах от стоимости жилья:

🔶 20 процентов: первоначальный взнос.

🔶 10 процентов: доп. расходы на ипотеку и сделку, которые, как и первоначальный взнос, вам придется выложить из своего кармана.

И, наконец, ставка по кредиту:

🔶  2,8% – 3,2% годовых: ориентир по ставке на весну 2025 г. 

Проиллюстрируем условным примером:

100 000 € стоит квартира площадью ±50 м² в нестоличном городе.

С кредитом 80 000 € (с вас первоначальный взнос 20 тыс.) на 20 лет под 3,0% ежемесячные выплаты составят: 443 €.

При доходе 1 500 € / мес. выплаты составят 29% от дохода. Т.е. формально даже такого дохода достаточно для этой ипотеки, но чем меньший процент составляет месячная сумма от дохода, тем лучше.

Ваши расходы на старте: около 30 000 € (взнос 20 тыс. + расходы на оформление 10 тыс.)

Разбираемся дальше: какие условия подойдут вам?

Шаг 1. Определите стоимость интересующего жилья

Если вы еще не знаете, сколько может стоить нужное вам жилье, то можете прицениться на сайтах объявлений. Если же вы уже в курсе по конкретным суммам, можно сразу переходить ко второму шагу и рассчитывать ипотеку.

Вооружившись информацией выше, вы можете открыть любой сайт объявлений (советуем: Immobiliare, Idealista; другие), найти, сколько стоят объекты по вашему вкусу — и прикинуть, осилите ли вы их вообще и придется ли «штурмовать» банки.

Шаг 2. Рассчитайте свою ипотеку

Далее можете воспользоваться одним из многочисленных калькуляторов ипотеки (советуем на Idealista; другие).

🔶 Prezzo dell’immobile — здесь введите стоимость объекта.
🔶 Capitale iniziale — величина первого взноса (в процентах или в тысячах евро).
🔶 Durata in anni — срок кредита в годах.
🔶 Tasso d’interesse — это ставка по ипотеке. Лучше попробовать больше на 0,5–1 п.п. от указанной по умолчанию.

Результаты:
🔷 La tua rata mensile — под этой надписью увидите расчет ежемесячного платежа.
🔷 Importo del mutuo и Percentuale di finanziamento — это сумма кредита и процент стоимости, который он покрывает (вы указали, каким будет ваш первый взнос — из этого посчитано, сколько даст банк).
🔷 Interessi ipotecari — наконец, здесь будет показана ваша переплата: сколько в абсолютных числах составят те самые проценты по ставке.

Такие «калькуляторы», «симуляторы» и «проверь себя» есть даже на сайтах банков (примеры: Crédit Agricole, UniCredit, Banco BPM), где они приводят свои актуальные ставки, а наводящие вопросы позволяют выяснить, какой клиент привлечет их более всего.

Наконец, способ посложнее, но еще более приближенный к реальности: можно подобрать ипотеку онлайн на одном из агрегаторов предложений (советуем: Idealista, Facile; другие). Скорее всего, вам потребуется ввести свои контактные данные: email лучше указать не основной, а телефон вымышленный — вам могут начать присылать разного рода «бесценную» информацию.

Мы писали о таких сервисах, сами пользовались и ответственно заявляем: это агрегаторы реальных, актуальных предложений. Они даже испытаны нашими друзьями «в бою» — т. е. мы знаем людей, которые подобрали себе ипотеку на одном из таких сайтов — и в итоге получили кредит в точности на условиях, указанных в онлайн-оферте. Правда, было это, в данных конкретных случаях, до 2022 г. — сейчас не можем дать 100% гарантии, что банк при офлайн-знакомстве не скорректирует ранее названные цифры.

К тому же, чтобы действительно оформить ипотеку, у вас на руках уже должны быть документы на покупку конкретного объекта — но об этом подробнее в следующих разделах.

Стоит ли брать ипотеку?

Итак, вы выяснили, что проходите по суммам, но все еще задаетесь вопросом: стоит ли вообще в это ввязываться? Ответ зависит от ваших целей и текущего положения (не только финансового). Итак, если:

🔶 Вы уже решили оставаться в Италии надолго, вас устраивает ее резидентство и юрисдикция (в сравнении не только со страной гражданства, но и с ЕС),

🔶 Ваша занятость стабильна и эту стабильность не пошатнули ни события в РФ, ни крутые виражи западных экономик,

🔶 Вы уже достаточно пожили там, где собрались купить жилье, в курсе плюсов и минусов как города, так и района,

🔶 Вы не в восторге от квартир, предлагаемых «в рынке» в аренду, или от месячной платы, сравнимой со взносами по ипотеке,

🔶 Вы замечаете неумолимое подорожание м²

Если на большинство вопросов вы себе ответили утвердительно, то ипотека — скорее всего, правильный выбор для вас.

Виды ипотечных ставок

Ставка по ипотеке в Италии может быть фиксированной tasso fisso или переменной tasso variabile:

🔶 Фиксированная ставка остается неизменной весь срок выплаты ипотеки.
🔶 Переменная ставка по ипотеке определяется на основе индексов EURIBOR или ставки рефинансирования ЕЦБ, которые меняются ежедневно, влияя на размер платежа каждый месяц.

Фактически плавающая ставка напрямую зависит от колебаний курсов валют, взлетов и падений фондовых рынков, событий в экономике ЕС — использовать ее в ипотеке очень рискованно. В «спокойные» годы и месяцы она может помочь сэкономить на платежах, но любой кризис способен быстро и надолго повысить их до экстремальных значений. Банкам обслуживать кредиты с плавающей ставкой тоже невыгодно: во время кризиса они не будут считать, как выросли платежи, а будут просчитывать риски от возможного дефолта заемщиков.

В практике нашей партнера-риэлтора и ее знакомых начиная с 2022 г. ни один клиент не брал ипотеку с переменной ставкой.

В дальнейшем тексте мы рассматриваем ипотеку с фиксированной ставкой как сценарий по умолчанию. Если где-то вернемся к теме плавающих ставок, укажем это.

Ставки по ипотеке в 2025 г.

Средняя ставка жилищной ипотеки в Италии на февраль 2025 г. составляла 3,12% годовых. ✱

Ипотека в Италии дешевеет — если сравнивать с кризисным 2023-м (4,05%), да и с 2024-м (3,38%).

Изменение ставок в кризисный и посткризисный период (с 2022 г.)

В динамике с 2000 г. ставка нестабильна, но в долгосрочном разрезе тоже превалирует тренд к снижению.

Динамика средней ставки с 2000 г.

При этом динамика самых последних месяцев очень похожа на прохождение «дна» 12-месячного падения и начало отскока. В ближайшие месяцы возможно плавное повышение ставки.

Спрос определяет предложение. Пока итальянцы еще не до конца восстановились от кризиса — банки снижали и снижали ставки, чтобы привлечь новых клиентов. По всей видимости, к концу прошлого года целевые показатели были достигнуты, и теперь ставки поднимаются со «дна».

Скорее всего, повлияли и события в Америке — не кризис, но уж точно негативный фактор — а если они обернутся для Европы настоящим кризисом, ставки пойдут вверх уже куда стремительнее.

Мы не экономисты — и в прогнозах можем ошибаться. Но даже если роста пока не начнется, и вскоре ставки снова пойдут вниз — не стоит забывать вот о чем:

🔶 Цены на жилье точно будут расти — на это много причин, мы их раскрывали здесь в июле 2024 г. Сейчас рост довольно медленный, но предпосылки к нему сохраняются.

🔶 Пока стоимость м² все еще низкая. Как видно по графику ниже, в конце прошлого года показатель только начал отыгрывать затяжное падение, наметившееся еще в конце 2010-х — и пока, повторимся, «набирает высоту» далеко не стремительными темпами.

🔶 Дешевая ипотека — один из ключевых факторов роста цен на недвижимость. Все просто: ипотека доступнее → больше людей могут купить, а не снимать → продавцы жилья замечают выросший спрос и повышают цены.

Спрос на ипотеку в Италии всегда будет большой, потому что:
• переплата здесь в разы ниже, чем в СНГ;
• отдавать долг обычно дешевле, чем снимать квартиру — нередко тоже в разы;
• и одобрить ипотеку без проблем могут даже студентам.

Да, можно попробовать дождаться, когда ставки вернутся к уровням 1–2% — но тогда, не сомневайтесь, и дом вашей мечты сильно изменится в цене. В итоге не получится ли «то на то» или даже дороже, чем вышло бы в 2025-м?

Сегодняшняя ситуация на рынке благоприятствует как покупке жилья, так и использованию ипотеки: и цена м², и средняя ставка на низких уровнях.
Такое бывает, как видно по графикам, нечасто, и полагаем, что в течение 2025 г. (если не разразится новый кризис) темпы роста будут оставаться невысокими и ситуацией еще можно успеть воспользоваться.

✱ Источники данных:

🔶 Статистика ЕЦБ — ссылка на график по Италии по месяцам с 2000 г. Или получите нужные данные сами, сравните с остальной еврозоной: здесь, чтобы увидеть конкретные страны, нужно выбрать их в списке Reference area, затем снять галочку Euro area; в Press Release Series выбрать house purchase over 10 years interest rate fixation.

🔶 Ежемесячные отчеты ABI — в них цифры могут чуть отличаться, т.к. они приводят данные по ставкам кредитов «для семей на покупку жилья» (ищите в отчете слово abitazioni) — но в целом картина та же с минимальной погрешностью.

Именно эти отчеты используют как первоисточники Statista, сайты СМИ и прочие ресурсы, требующие подписки для просмотра полных данных.

Первый взнос: 20% готовим, 50% в уме

Банк может покрыть максимум 80% стоимости жилья — т. е. первоначальный взнос составит минимум 20%.

Вам могли рассказать, как не пришлось платить первый взнос вовсе — это не выдумки, так бывает, но:
• Речь могла идти о mutuo giovani — ипотеке для самых молодых. Вы в теории можете претендовать на нее, если вам до 36 лет. Но ставки по такой ипотеке всегда выше, чем по обычной. В этом гайде мы не рассматриваем mutuo giovani, т. к. этот вид ипотеки слабо релевантен нашей аудитории.
• Либо речь шла не о покрытии 100% по договору с банком, а о неких «серых» схемах.

С хорошим кейсом (что это такое — объясним далее) велики шансы на одобрение с минимальным взносом.

Однако, каким бы ни был ваш кейс — советуем, надеясь на лучшее, готовиться все же к тому, что могут потребовать взнос и 30%, и 40%, в худшем случае 50% — так что эту сумму нужно иметь в своем распоряжении в Италии.

❗ Частая уловка банков: при проведении своей оценки объекта (perizia) банк может оценить жилье ниже цены вашей покупки: напр. вы покупаете квартиру за 100 тыс. — банк оценит ее в 95 тыс. В таком случае банк не даст вам кредит 80 тыс. — максимум 76 тыс. (76 000 = 80% от 95 000), увеличив ваш взнос. Закладывайте это в бюджет.

Сроки ипотеки

Технически срок ипотеки в Италии может составлять от 5 до 30 лет; лишь в особых случаях — до 40 лет. И в любом случае выплаты должны завершиться до достижения заемщиком 74-летнего возраста (если вам 50, взять кредит на 30 лет точно не получится — максимум на 24).

20-летний срок считается стандартным, и до 2022 г. многие иммигранты из СНГ успешно получили ипотеку на 20 лет — по ставкам, очень близким к среднерыночным на тот момент. Т. е. это было оптимально и для банков.

Но в последние годы границы заметно «размылись», и на 2025 г. одобряемые сроки варьируются в обе стороны — все зависит от банка и конкретного кейса:

🔶 Одни банки одобряют кредиты на 25 лет так же часто и охотно, как на 20, достаточно у них случаев и 30-летних: они видят выгоду в значительно более крупной переплате при таких сроках.

🔶 Другие — тем заемщикам, в которых твердо уверены, предлагают более выгодные условия (ставку еще ниже), если уменьшить срок до менее 20 лет.

❗ Банк не будет предлагать вам меньший срок ипотеки, если не уверен в вас. Наоборот, в случае сомнений срок могут только увеличить — чтобы ваши платежи были меньше, а переплата больше.

Примеры ипотек, которые брали наши знакомые

🔶 2024, ипотека на объект за 84 тыс.
🔸 первый взнос 24% / 20 тыс.
🔸 срок 20 лет
🔸 ставка 2,90%
🔸 платеж в месяц 351 €

Ипотека оформлена в конце 2024 г., когда средняя ставка упала до 3,00% – 3,10%.

🔶 2021, ипотека на объект за 150 тыс.
🔸 первый взнос 33% / 50 тыс.
🔸 срок 20 лет
🔸 ставка 1,35%
🔸 платеж в месяц 475 €

Средняя ставка на рынке в 2021 г. была не выше 1,44%.

🔶 2020, ипотека на объект за 156 тыс.
🔸 первый взнос 20% / 31 тыс.
🔸 срок 20 лет
🔸 ставка 1,15%
🔸 платеж в месяц 583 €

Заявка была подана еще до пандемии (декабрь 2019: средняя ставка 1,46%). Но кредит выдан уже в апреле 2020: тогда ставка упала до 1,37%, в последующие месяцы снижалась до 1,23%.

Что повышает шансы получить ипотеку

Идеальный кейс вывести невозможно: всё на усмотрение конкретного банка и сотрудника.

Однако же вот они — факторы, которые с большой вероятностью, в той или иной степени добавляют шансов вашей заявке:

🔸 Легальное проживание в Италии по ВНЖ. Налоги, прописка, страховка — все это тоже сделано и проблем с этим нет. Если вы в Италии первый год — лучше подождать хотя бы второго ВНЖ.

Кстати, некоторые наши знакомые подавали заявку и получали ипотеку, когда ВНЖ был «в процессе», т. е. с ричевутой вместо свежей карточки — но ричевута была именно о продлении ВНЖ, кроме нее на руках была истекшая карточка.

Случаи одобрения ипотеки с первичным ВНЖ, даже уже полученным в виде пластика, нам неизвестны.

❗ В последние ≈1,5 года наши знакомые риэлторы наблюдают всплеск отказов кандидатам с ВНЖ (любым: даже на 2 года, даже после 2-го продления и пр.), если у кандидата нет поручителя. Массового характера такие отказы не имеют: всё индивидуально и зависит от параметров кейса, и те, в чьих кейсах не нашли других слабых сторон, получили одобрение и без гаранта. Но даже тех, кто считает свой кейс идеальным, призываем учитывать, что банк может усомниться и в какой-то совсем неожиданной мелочи — и быть готовыми к тому, что вам может понадобиться поручитель. Поручитель может быть иностранцем с ПМЖ, но еще лучше, если это будет гражданин Италии.

Если же вы в Италии уже >5 лет и не за горами конвертация ВНЖ в ПМЖ — советуем дождаться ПМЖ, он точно добавит шансов.

🔸 Вы подаете заявку не в одиночку. Если, например, вы переехали с супругой, она тоже работает и готова стать заемщиком вместе с вами — конечно, вам стоит запросить одобрение вместе. Ваш кейс станет мощнее по цифрам (совместный доход посчитают как общий доход заявителя); надежнее — просто из-за +1 человека, берущего полную ответственность за погашение долга; более обеспеченным и достоверным — за счет всех документов, которые понадобятся от 2 человек.

🔸 Работающий в найме заявитель предоставляет, как минимум, следующие фин. документы: последнюю Certificazione Unica, т. е. декларацию о доходах за прошлый год, и 2 последние busta paga, т. е. справки о начисленной зарплате в последние месяцы.

🔸 Самозанятый/предприниматель с Partita IVA предоставляет, в частности,
последние 3 декларации о доходах, т. е. нужно показать оформленный в Италии доход за 3 года. Раньше было достаточно 1–2, но с середины 2023 г. почти всегда запрашивают подтверждение минимум 3 лет реальной работы — защита от махинаций с открытием ИП ради кредита.

Понадобятся и последние dichiarazioni IVA с quietanze di pagamento, т. е. декларации по НДС с квитанциями о его уплате — для подтверждения, что вы действительно вели коммерческую деятельность, выставляли счета с НДС, и этот НДС оплачивался.

🔸 Вас попросят показать последние estratti conto, выписки по вашим личным счетам о движении средств — могут запросить за период от 3 месяцев и более, лучше иметь адекватную доходам и «незапятнанную» историю транзакций как минимум за год.

🔸 «Правило 35%» соблюдается даже с нюансами подсчета. Помните это правило? Мы не просто так сразу подчеркнули, что ваши запланированные выплаты должны составлять как можно меньше 35% от дохода. Дело в том, что не всякий доход банк засчитывает в полном размере.

Проще объяснить на реальном кейсе: одна из наших знакомых работала в найме по бессрочному контракту — это идеальный вид контракта для любого банка, и банк зачел 100% дохода от этой занятости. Ее супруг тоже предоставил контракт наемного работника, но имевший срок действия — доход по этому контракту был учтен уже только в 70%-м размере. Доходы Partita IVA в документах банка тоже «сжались» до 70%.

Подобные схемы «уточнения цифр» задействует в работе с заявками каждый банк — разница лишь в том, сколько именно «срезают» с актуальных для вас видов доходов. Обычно, если корреляция «платеж/доход» соблюдена с результатом ±25% и менее, такие корректировки не страшны.

🔸 В Италии не только платите налоги, но и здесь ваши клиенты/партнеры/заказы — хотя бы часть. Чем больше доказательств, что в стране вы не просто живете, а работаете на ее рынке — тем лучше.

🔸 Хотя бы один из заемщиков работает в найме в Италии. Доказано опытом: никакие успехи вашего ИП не впечатлят банк сильнее, чем документы ИП, дополненные итальянским контрактом второго заявителя.

🔸 Наличие другого имущества в Италии: автомобилей, нежилой собственности (гаражи, коммерческие помещения).

🔸 Наличие поручителя — гражданина Италии / другой страны ЕС.

🔸 Наличие гражданства другой страны ЕС. Вдруг вы раньше уже получили один синий паспорт и задумались, стоит ли нести его в банк — ответ: не скромничайте, с ипотекой очень поможет!

🔸 Это ваша первая покупка недвижимости в Италии (prima casa). Обзавестись единственным жильем — необходимость для любого жителя Италии с точки зрения и государства, и банков, поэтому на prima casa и ниже налог, и выгоднее ставки. «Не первое» жилье считается уже опциональным, и на него просто невозможны такие же благоприятные условия — даже если ипотеку берет гражданин.

🔸 Это не элитное жилье. Оно не относится к элитному по формальным признакам (кадастровая категория ≠ A1, A8, A9), да и если категория обычная — лучше, если объект не будет похож на luxury-апартаменты или императорскую виллу.

Важное по 2-м пунктам выше: мы пишем об этом как об одном из факторов, способствующих одобрению на более выгодных и мягких условиях. Разумеется, можно получить ипотеку на второе жилье, можно получить и на элитный объект, и об этом мы еще напишем отдельно.

🔸 Это ликвидный объект. В конце концов, если вы разоритесь или просто исчезнете, перестав погашать долг — банку придется компенсировать свои потери, продав опустевшее жилище. Очевидно, быстрее и дороже «уйдет» (и даже отобьет все потери) квартира в центре Милана, чем деревянная избушка где-нибудь в ущельях области Марке.

Однако, без иронии, отнеситесь внимательно и к этому фактору: ведь банки, как и арендодатели, сильнее всех подозревают в «способности» оказаться банкротом или пропасть без следа как раз иностранцев.

🔸 Продавец согласен с условиями банка. Это не столько усиливающий, сколько просто благоприятный фактор. Добиться от хозяина согласия продать дом «ипотечнику» — это, увы, полдела. В процессе рассмотрения заявки банк может, например, выставить одним из условий заключение сделки в ближайшие 30 дней — а продавец не факт, что сможет это обеспечить.

Может показаться, что этот пример — на редкость неудачное стечение обстоятельств, но на самом деле в нашей практике подобное происходит чуть ли не каждый месяц. А результатом может быть потеря без пяти минут одобренного предложения банка и отказ в рассмотрении новых заявок — придется начинать все заново с новым банком.

Как выглядит процесс оформления

Главное отличие процесса в Италии от России/СНГ: банки рассматривают заявки на конкретное жилье. Сначала вы находите объект, затем обращаетесь в банк, а не наоборот. Банк изучит одновременно вас и выбранный объект и по итогам примет решение.

Это не значит, впрочем, что нельзя, еще не выбрав объект, сходить в банк и узнать что-то предварительно — можно. Но любые такие переговоры будут только в устной форме, любые договоренности на этом этапе будут иметь неофициальный характер.
Зафиксировать что-либо в документе, даже если он имеет предварительный статус (напр. pre-delibera, «предодобрение» ипотеки), можно только с привязкой к конкретному объекту, владелец которого сообщил о готовности к сделке с ипотекой.

Итак, перечислим основные этапы. Внимание: это еще не подробный алгоритм, здесь только ключевые шаги!

1. Изучение ситуации на рынке, оценка своих шансов и целесообразности ипотеки
2. Опционально: поход по банкам, «джентльменские соглашения» по возможным условиям и суммам
3. Поиск объекта недвижимости
4. Согласование с продавцом покупки недвижимости в ипотеку
5. Подача заявки в банк
6. Проверка и оценка объекта банком
7. Окончательное одобрение или отказ
8. Подписание договоров с банком (ипотечный, страховой)
9. Заключение сделки покупки с нотариусом

Нужен ли ипотечный брокер?

Ипотечный брокер (mediatore creditizio; broker mutui) — это посредник между вами и банками, как риэлтор — между вами и продавцами недвижимости.

В отличие от банковского менеджера, брокер работает сразу с несколькими банками. Он знает, где какие условия, где охотнее берутся за иностранцев, кто готов работать с нестандартными кейсами — например, фрилансерами или теми, у кого доход идёт не из Италии. Наконец, может просто умело «решить вопрос» — и вам пойдут навстречу там, где самостоятельная попытка обречена на провал.

Даже если вы уверены в своих силах — советуем не пожалеть времени и найти через знакомых опытного и добросовестного (это важно!) брокера и хотя бы онлайн проконсультироваться с ним — это может помочь избежать ошибок и понять, насколько достижимы ваши цели.

Но нужен ли брокер для сопровождения сделки? На наш взгляд, необязателен (наши друзья обходились без них). Но:

🔶 Если времени у вас мало, и вы хотите максимально делегировать «бумажную» и «переговорную» работу по оформлению ипотеки

🔶 Или если есть серьезные сомнения в своих шансах и силе кейса

🔶 Или если, тем более, вы уже получили 1–2 отказа, не опускаете руки, но боитесь нового фиаско

— тогда, вероятно, брокер в вашем случае пригодится.

Брокер — по сути тот же риэлтор, но для случаев покупки с ипотекой. Вы привлекаете его с той же мотивацией, что риэлтора: либо чтобы он сэкономил ваше время, либо чтобы занялся сложным кейсом.

Брокеры берут комиссию ±3% от суммы полученного кредита.

Сроки

Весь путь, от проработки идеи в начале до подписания сделки купли-продажи в конце, усредненно занимает 2–4 месяца.

Важно понимать: сроки покупки недвижимости в Италии — даже если убрать из уравнения ипотеку — сильно зависят от причин продажи, готовности жилья к смене собственника по состоянию и документам, расторопности агента, обстоятельств хозяина (хорошо, если только одного; точно будет сложнее, если владельцев несколько) и других факторов. Будьте готовы к тому, что процесс по любому объекту может неожиданно затянуться — как из-за вашей ипотеки, так и по причинам, не зависящим от вас.

Впрочем, нам известны и такие кейсы, когда всем сопутствовала удача, нигде не возникло заминок и всё решилось быстро. Помните: каждый случай уникален и не может быть так, что все просмотры приведут к проблемам и неудачам — с какой-то сделкой вам обязательно повезет.

Затраты на оформление ипотеки

Приведем расчет самого распространенного сценария: покупка квартиры с ипотекой на вторичном рынке, сделка с частным лицом (расчет покупки новостройки у застройщика будет чуть отличаться). Владелец продает через риэлтора.

1. Расходы на сделку купли-продажи

🔶 Нотариус: €2 500 – 3 500, включено:
▪️ Оформление ипотечного договора и внесение его в реестр
▪️ Гос. налоги
▪️ Вознаграждение нотариуса
▪️ Административные сборы
▪️ НДС 22%

🔶 Ипотечный и кадастровый сборы: €50 × 2

🔶 Регистрационный налог:
▪️ 2% от кадастровой стоимости за prima casa, т. е. если это первое жильё
▪️ 9% — если это уже не первая ваша собственность в Италии
▪️ Минимальная сумма налога — €1 000

✱ Кадастровая стоимость недвижимости ±равна рыночной, может быть (часто) чуть ниже, но может оказаться и выше.

🔶 Комиссия риэлтора:
▪️ 3–6% от стоимости покупки или фикс €4 000 – 6 000

Итого: в среднем 10 100 € (для объекта за 100 тыс.)

2. Расходы на оформление ипотеки

🔶 Замещающий налог (imposta sostitutiva):

▪️ 0,25% от суммы кредита — если это prima casa
▪️ 2% в противном случае

Обычно удерживается банком при выдаче кредита.

🔶 Банковские сборы (spese di istruttoria):

Комиссия банка за рассмотрение заявки на ипотеку

Обычно 0,5–1% от суммы кредита или фикс ±300 €

Как правило, банк включает эту сумму в ваш первоначальный платеж.

🔶 Оценка недвижимости (perizia):

Стоимость: €200 – 600

Обязательна перед выдачей ипотеки

Обычно банк включает плату за нее в первый платеж по кредиту, но возможны варианты.

🔶 Комиссия ипотечного брокера (если был):

±3% от суммы ипотеки.

🔶 Обязательная страховка от пожара и взрыва:

Требуется по закону. Полис оформляется на покупателя, но в пользу банка.

Стоимость зависит от параметров жилья и условий полиса.

Ориентировочно страховка должна стоить около €200 в год, но банк может навязать оверпрайс или оплату сразу нескольких лет страхования.

🔶 Имейте в виду: банк может навязать и необязательные страховки, которые прибавят €10 – 30 к вашим ежемесячным платежам. К сожалению, они отличаются к худшему от того, к чему мы привыкли в банках СНГ: уже оформив такую страховку, от нее почти невозможно отказаться в дальнейшем, а попытка отказаться заранее может привести к отклонению заявки на ипотеку.

Итого: в среднем 1 200 € (для объекта за 100 тыс.; первый взнос 20% → кредит 80 тыс.; без услуг брокера)

Выводы

🔶 Ипотека в Италии — выгодное решение, если вы планируете долгосрочное проживание и имеете стабильный доход. На сегодняшний день итальянские банки предлагают условия с минимальной переплатой (в сравнении с РФ и СНГ), и вносить каждый месяц платежи по ипотеке в случае почти любого жилья выходит дешевле, чем снимать жилье.

🔶 Ориентир по ставке на 2025 г. — около 3,0% годовых: это ниже, чем в минувшие кризисные годы, при этом ощутимо выше, чем до 2022 г. — однако маловероятно, что в ближайшие 2-3 года ставки вернутся к докризисным значениям.

🔶 Нельзя забывать о том, что не стоит на месте и цена м² (а чем дешевле ипотека, тем дороже недвижимость). Сегодня и м², и средняя ставка на одном из самых низких уровней за последние годы — редкая ситуация, благоприятствующая как покупке жилья, так и использованию ипотеки. Оба индикатора растут, но пока медленно, и полагаем, что в 2025 г. темпы роста будут оставаться невысокими и ситуацией еще можно успеть воспользоваться.

🔶 Первоначальный взнос обычно составляет 20% от стоимости жилья, однако банки могут требовать до 50% в зависимости от вашего финансового профиля и «мощности» кейса.

🔶 «Стандартный» срок ипотеки составляет 20 лет, хотя возможны варианты от 5 до 30 лет. Рекомендуем просчитывать варианты в диапазоне от 10 до 25 лет (и со стартовым взносом от 20% до 40%) — это легко сделать в ипотечном калькуляторе.

🔶 Ключевые признаки сильного кейса иностранца — финансовая стабильность и прозрачная, как можно более долгая история легального проживания в Италии. Хорошо, если вы подаетесь не в одиночестве; отлично, если хотя бы один из вас работает в найме в Италии.

🔶 Весь процесс оформления кредита и покупки жилья может занять 2–4 месяца, но это очень усредненная цифра. Процесс включает в себя стандартную сделку купли-продажи, может затянуться из-за разных обстоятельств и «подводных камней», о которых мы писали в гайде о покупке жилья — плюс к этому на сроки может повлиять и ваша ипотека.

Это только первая часть гайда — в следующих расскажем во всех подробностях, как договориться с продавцом, подать заявку в банк и заключить сделку. Ссылка на вторую часть обязательно появится здесь и в наших соцсетях (телеграм, инстаграм).

Мы можем помочь с подбором и анализом объектов в Италии, а также обеспечить четкое выполнение всех этапов сделки. Оставьте заявку на бесплатную консультацию.