Покупка жилья в Италии. Часть 3: проверки

Во второй части гайда мы научили вас делать первичный отбор вариантов, общаться с агентами и ориентироваться в рынке, чтобы найти больше интересных объектов. О приглянувшихся вам вариантах вы должны были выяснить самую разную информацию, но пока без глубокого анализа.

Углубленно изучить варианты, тем временем, крайне важно во избежание проблем со сделкой и дальнейшим проживанием. «Идеальных» объектов, напоминаем, в Италии практически нет.

⏪ Здесь первая часть гайда, а здесь вторая. Это третья часть

Шаг 9. Выберите вариант для детального анализа

Времени на документальную проверку многих десятков вариантов не хватит даже у самого отзывчивого агента, не говоря уже о вас. 

Однако, когда у вас появился хотя бы один потенциально подходящий вариант для покупки, рекомендуем начать его более глубокое изучение.

При этом вы можете продолжать просмотр и отбор новых объектов, появляющихся в рынке.

Шаг 10. Запрос основных документов на квартиру

На следующих шагах нам нужно будет проверить «чистоту» документов на жилье: действительно ли объект принадлежит определенному собственнику, каким образом и когда права собственности перешли к нему, все ли изменения в квартире отражены в документах и др. Это достаточно простые проверки, но необходимые, чтобы убедиться в нескольких вещах:

🔶 Это жилье в принципе отвечает целям и задачам вашей покупки (напр. если вы покупаете квартиру для сдачи в посуточную аренду — вам нужно убедиться, что это не запрещено кондоминиумом).
🔶 Покупка этого жилья не принесет вам неприятных сюрпризов в ближайшем будущем (напр. не запланированы крупные траты на общедомовые нужды, которые придется оплатить вам).
🔶 Ваш агент во всем разобрался и информация от него совпадает с полученной вами, а значит, агент добросовестно справится и с более глубокой проверкой, в которой может возникнуть необходимость.

❗ Мы приводим необходимый и достаточный список документов для самого распространенного кейса: покупка физлицом у физлица квартиры (не дома) во вторичке. В кейсах с другими видами сделок и жилья может понадобиться изучение дополнительных документов.

Ниже приводим список документов, которые нужно запросить в первую очередь для проверки чистоты сделки и наличия проблем у жилья.

Хозяин или агент должен предоставить вам следующие документы:

🔶 Историческая справка из кадастра, visura storica catastale
🔶 Кадастровый план, planimetria catastale
🔶 Акт происхождения, atto di provenienza, или Декларации о вступлении в наследство, dichiarazioni di successione, если квартира получена по наследству
🔶 Последние счета на оплату коммунальных услуг (свет и газ), bollette luce e gas
🔶 Счета на оплату услуг кондоминиума, bollette condominiali

Наверняка не все из этих документов вам смогут показать сразу, однако совершенно нормально попросить предоставить их хотя бы позднее — любой грамотный покупатель проверяет эти документы.

Шаг 11. Проверка информации по документам

Как изучать документы

🔸 Используйте Google Переводчик на смартфоне (функция перевода текста с фото) и нижеприведенные инструкции от нас, чтобы разобраться в информации в документах.

🔸 Если какой-то фрагмент текста вы так и не смогли расшифровать вышеуказанным способом:
1️⃣ попробуйте использовать переводчик DeepL
2️⃣ поинтересуйтесь значением непонятной фразы у ChatGPT
3️⃣ или найдите перевод непонятных слов в полноценном онлайн-словаре.
Также можно воспользоваться нашим сервисом языковой поддержки.

Историческая справка из кадастра, visura storica catastale

Основной документ, устанавливающий право собственности на объект и определяющий, чем этот объект является юридически. Пример (формат может отличаться, но все перечисленные ниже разделы в этой справке есть).

Обращаем внимание: запросить нужно именно visura storica catastale per immobile, со всеми данными о переходах прав собственности в прошлом. Она должна быть вида per immobile, т.е. с разбором конкретного объекта недвижимости, а не человека (нас не интересует, сколькими квартирами владеет собственник или есть ли на нем ипотека — интересует то, принадлежит ли конкретная квартира ему и нет ли ипотеки на ней).

Что важно прочесть в этой справке:

🔸 [1] Кадастровые координаты (foglio, particella, subalterno) — во всех документах они должны совпадать, а также понадобятся для запроса онлайн-версий справок.

💡 Если возникает путаница с адресом в разных документах (это не редкость, было и в нашем кейсе) — номера foglio, particella, subalterno помогут вам удостовериться, что во всех бумагах речь идет об одном и том же объекте.
💡 А на этой карте можно сверить соответствие кадастровых координат адресу. Укажите регион, провинцию и коммуну, введите номера foglio и particella. Карта не выдаст вам адрес объекта, но…

Если одно похоже на другое — всё в порядке

🔸 [2] Категорию недвижимости (Categoria в разделе Classamento) — для жилой недвижимости это должна быть категория из группы А¹ (ниже описали подробно категории). Напоминаем, что принадлежность объекта к нежилой категории не подойдет для получения ВНЖ и других документов.
🔸 [3] Точный адрес недвижимости (Indirizzo) — во всех документах адрес должен совпадать, а также нужно убедиться, что место, которое вы смотрели, находится по этому адресу.
🔸 [4] Данные по общей площади объекта (Dati di superficie totale) — «бьются» ли они с данными от агента / из объявления.

🔸 [5] Имя владельца недвижимости, количество владельцев, обстоятельства переходов прав собственности (в разделе Intestati catastali). Если оказалось, что у жилья более одного владельца — на всякий случай спросите у агента, все ли они согласны с продажей объекта.
🔸 [6] Доля в жилье, принадлежащая каждому из собственников. На примере выше 3 собственника с равными долями.

🔸 [7] В разделе Dati di classamento могут найтись упоминания ограничений, связанных с исторической ценностью здания (будет написано Vincolo culturale/storico/artistico). В случае их наличия ключи от купленной квартиры вы сможете получить только через 60 дней после нотариальной регистрации договора, а ремонт может быть усложнен.

🔸 [8] История перехода прав собственности (Storia degli intestati dell’immobile). Должна совпадать с тем, что вам рассказали и что вы увидите в других документах.

Кадастровый план, planimetria catastale

❗В первую очередь проверьте совпадение с данными от агента и данными в других документах:

🔸Адреса жилья
🔸Кадастровых координат (foglio, particella, subalterno)

Это технический чертеж объекта недвижимости, на который нанесены все внутренние помещения и указано их назначение (если не указано, то это жилая комната). Пример

Нужные данные могут быть в разных местах в справке, но все должны найтись. В нашем примере:

По чертежу можно удостовериться, что в этом жилье не было незаконных перепланировок. То есть, имея при себе этот чертеж на очередном просмотре объекта, вам нужно:

🔸 Убедиться, что все стены, двери и окна находятся именно там, где они обозначены на чертеже, никакие из них не снесены и не появилось новых стен.
🔸 Убедиться, что каждое помещение используется по назначению, указанному в чертеже. Т.е. что на месте комнаты не сделали кухню, кладовку не превратили в ванную и т.д.

Длина/ширина/площадь помещений и объектов в этом документе обычно не указываются. Изменения в размерах никак не фиксируются, кажущееся несоответствие ширины какого-либо окна, дверного проема, коридора и т.д. реальности не будет проблемой. Главное — удостовериться, что «всё на своем месте».

Акт происхождения, atto di provenienza

❗ В первую очередь проверьте совпадение с данными от агента и данными в других документах:

🔸Адреса жилья
🔸Кадастровых координат (foglio, particella, subalterno)
🔸Имени собственника, даты и места его рождения, его codice fiscale

Проще говоря, это предыдущий договор купли-продажи. Нужен, если хозяин жилья купил его (а не получил в наследство), для отслеживания передачи прав собственности на объект.

В оригинале вы его не получите, он хранится в нотариальном архиве. Вам дадут копию (copia conforme all’originale) — на каждом развороте этой копии должна быть «живая» подпись нотариуса рядом со штампом. Также на полях первой страницы обязательно должна стоять отметка о регистрации с датой регистрации.

Декларации о вступлении в наследство, dichiarazioni di successione

❗ В первую очередь проверьте совпадение с данными от агента и данными в других документах:

🔸Адреса жилья
🔸Кадастровых координат (foglio, particella, subalterno)
🔸Имени собственника, даты и места его рождения, его codice fiscale

Если хозяин жилья получил его в наследство, то вам нужно будет запросить декларации о его вступлении в наследство (dichiarazioni di successione) после смерти предыдущих владельцев. Пример

Например, если квартира унаследована от умерших матери и отца (они оба были собственниками, сами квартиру купили), то вам должны предоставить декларации обоих.

На одном из первых листов декларации вы должны увидеть данные умершего (Dati del defunto).

Далее, в списке наследников (Eredi, legatari e altri soggetti), найдите имя текущего собственника и номер, которым он обозначается на следующих страницах (напр. EA1).

Наконец, на листе под названием Attivo ereditario catasto fabbricati вы найдете адрес интересующей квартиры. Ниже адреса, под заголовком Devoluzione, в самом левом столбце вы увидите цифру. Эта цифра должна совпадать с номером собственника в списке наследников (если там он был обозначен как EA1, здесь вы увидите 1). Доля каждого наследника в собственности (Quota di devoluzione) должна совпадать с долей, указанной в справке из кадастра.

Затем проведите такую же проверку для второго родителя.

Наконец, убедитесь, что все данные и их хронология совпадают с данными в исторической справке.

Счета, bollette

❗ Проверьте совпадение с данными от агента и данными в других документах:

🔸Адреса жилья
🔸Имени собственника, его codice fiscale

🔶 Последние счета на оплату коммунальных услуг (свет и газ), bollette luce e gas — помогут оценить ваши будущие расходы на электричество, газ, а также отопление (если оно автономное, то включается в счет за газ).

Кроме того, в счетах за свет будет указано, какова мощность подачи электроэнергии в квартиру (potenza contatore) — есть вероятность, что вам нужно будет ее увеличить. Запомните это значение, позднее вам надо будет поспрашивать об этом электрика.

🔶 Счета на оплату услуг кондоминиума, bollette condominiali — для оценки уровня расходов на воду, обслуживание подъезда, лифта, консьержа и др., а также отопление (если оно centralizzato, т.е. его поставщик — кондоминиум). Обычно эти счета приходят раз в год с разбивкой платежей на 4 квартала.

Если при проверке всех этих документов вы не нашли проблем — можно двигаться дальше. Если по каким-то моментам возникают вопросы — проконсультируйтесь об этом с агентом.

Шаг 12. Проверка кондоминиума

После проверки документов на квартиру запросите у агента или собственника следующие документы кондоминиума:

🔶 Устав (правила) кондоминиума, statuto condominiale
🔶 Сметы — за прошлый год и план на будущий год, bilancio
🔶 Протоколы последних собраний, verbale di assemblea

Обращаем внимание: способ получения документов кондоминиума тот же — от хозяина или агента. Администратор кондоминиума не может предоставить их постороннему человеку.

Их проверка не менее важна, чем проверка документов на саму квартиру. Мы знаем много случаев, когда наши сограждане покупали квартиру и сталкивались с непредвиденными расходами из-за, например, неучтенных внеочередных трат кондоминиума.

🔶 Устав (правила) кондоминиума. Уже в нем могут обнаружиться некие положения, которые вам не понравятся, поэтому рекомендуем не пренебрегать изучением в первую очередь этого документа. Например, может быть прописан запрет на сдачу квартир в посуточную аренду. Бывают и другие нюансы.

🔶 Сметы — 1️⃣ за прошлый год и 2️⃣ план на будущий год (bilancio). Именно в этих отчетах может быть информация о запланированных работах, которые могут ударить по кошельку каждого жильца. Обратите внимание на пункты о spese straordinarie, т.е. внеочередных, или чрезвычайных расходах — они и подразумевают затраты на такие работы. Напоминаем, самые дорогие работы — это реновация фасада, установка лифта, ремонт крыши здания.

Также здесь будет информация о расходах на кондоминиум каждого жильца — в таблице такого вида:

Найдите строку с именем актуального собственника и сверьте суммы его расходов с тем, что вам сказали и ранее полученными счетами.

Если в доме есть лифт, обратите внимание на детализацию платежей жильцов, которая обязательно найдется далее в документе. Отсутствие каких-либо сумм в графе Ascensore* значит, что хозяин квартиры не может пользоваться лифтом — тогда не сможете и вы, если не внесете платеж за пользование лифтом.

* может быть написано Ascens., также может быть две графы для жильцов разных этажей — напр.  Ascens. Scala A и Ascens. Scala B

1 — не пользуются лифтом, т.к. первый этаж
2 — не могут пользоваться, т.к. не платили за установку

ВАЖНО! Обращаем ваше внимание: доступа к лифту жилец лишается не по той причине, что не вносит регулярные платежи за него (таких платежей просто нет — есть только общий счет за услуги кондоминиума). Он лишается доступа, если он не участвовал в установке лифта — т.е. когда-то ранее, когда кондоминиум установил в доме лифт, поменял его или сделал капремонт лифта, жилец этой квартиры отказался в это вложиться.
Таким образом, вы сможете пользоваться лифтом, только если внесете платеж за пользование — он будет меньше, чем за установку энное время назад, но все равно может быть внушительным.

💡 Рекомендуем обратить внимание и на то, сколько вообще квартир в подъезде пользуются лифтом. Зачастую причина необычно высоких счетов за кондоминиум в определенном жилье — именно в том, что какая-либо услуга (чаще всего лифт) «востребована» лишь несколькими жильцами из многих.

Кроме того, если поставщик тепла в квартиру — кондоминиум (отопление centralizzato, не автономное), имейте в виду: когда кто-то из жильцов не платит за отопление, его долги оплачивают остальные жильцы в равных долях. Узнать, есть ли такие жильцы в доме и много ли их, также можно в сметах.

💡 Упомянутые доли, в которых жильцы платят за кондоминиум (вообще, по своим счетам, а не только гася чьи-то долги) — важная вариативная часть смет. На картинке выше эти доли прописаны в графах M▯. Заметьте, что доли разные для разных жильцов и разных услуг: одни для отопления, другие для лифта и т.д.

🔶 Протоколы последних собраний. Из этих документов можно узнать о запланированных работах, а также можно понять, чем в целом живет дом, какие есть проблемы, жалобы к работе кондоминиума.

ВАЖНО! Те внеочередные траты, которые были утверждены до продажи объекта вам, будут отмечены как deliberati в сметах кондоминиума и они должны быть оплачены текущим владельцем.

А вот о тех внеочередных тратах, которые планируются, можно узнать только из протоколов собраний кондоминиума. Платить за них в случае их утверждения в будущем придется вам.

При этом важно понимать, что не все из обсуждаемых работ обязательно будут утверждены. Однако если вы видите, что какие-то дорогостоящие работы давно обсуждаются и выносятся на голосование, то скорее всего рано или поздно их утвердят.

Шаг 13. Перепроверка документов по онлайн-версиям

Некоторые из документов можно заказать онлайн — и это обязательно надо сделать, чтобы убедиться в подлинности и актуальности бумажных версий.

При запросе справки онлайн понадобится ввести не только адрес объекта, но и некоторые другие данные (вы увидите их в бумажных документах).

Т.е. порядок действий всегда следующий:
1️⃣ получаете документ на бумаге,
2️⃣ заказываете его онлайн,
3️⃣ повторимся, обязательно по онлайн-версии проверяете не только подлинность, но и актуальность данных.

Сервисов для заказа справок множество, например, довольно дешевый ReteVisure.it. Но можно воспользоваться и любым другим коммерческим (не государственным) сервисом — вы найдете их в достаточном количестве, просто загуглив название документа. Для оплаты понадобится иностранная карта.

💡 Вам понадобятся visura storica и visura ipotecaria. Сервисы могут устраивать акции, предлагая при заказе одного документа второй бесплатно.

Запрос visura storica catastale

Снова обращаем внимание: запросить нужно именно visura storica catastale, со всеми данными о переходах прав собственности в прошлом. Она должна быть per immobile, т.е. по объекту недвижимости, а не человеку. Пример

Если в онлайн-сервисе вы не видите visura storica в списке доступных справок, это еще не значит, что ее заказать нельзя: например, на ReteVisure.it в форме заказа есть пункт Tipo di visura, где нужно выбрать Storica, чтобы получить нужный вам документ.

Сравнивания офлайн- и онлайн-версию, необходимо убедиться в полном совпадении написанного в бумажной версии со справкой из базы. В том числе обращайте внимание на заметки справа вроде таких:

Такого рода примечания сообщают о регистрации изменений в инстанциях. Их легко подделать на бумаге, поэтому важно свериться с документом из базы.

Запрос planimetria catastale

Этот документ тоже нужно обязательно заказать онлайн, т.к. на предоставленном вам чертеже могут быть изменения, которые еще не были зарегистрированы в коммуне. Пример

Однако эту справку заказать онлайн может только владелец жилья или агент. Возможно, та планиметрия, которую он уже предоставил вам, была тоже скачана — однако достаточно ли она недавняя (дата выгрузки всегда есть на листе с чертежом)? Если возраст той версии справки превышает 1 месяц или дата ее выдачи непонятна, настоятельно рекомендуем убедить хозяина или агента предоставить вам новую версию из базы.

Получив планиметрию из базы, распечатайте, сравните даты выдачи обеих версий и очень внимательно сверьтесь с предоставленной ранее. Расположение всех стен, окон, дверных проемов, названия помещений — все должно совпадать в двух версиях.

Шаг 14. Уточнение деталей

Перечитайте вторую часть гайда — в ней упоминается множество вещей, которые нужно проверить на первом и последующих просмотрах, и вы явно не успели проверить все эти вещи. Загляните в свою гугл-таблицу, пересмотрите снятые на просмотрах фото и видео и вспомните, о чем вы еще не узнали.

Дополнительно к этому:

🔶 Спросите о контрактах на свет и газ. При покупке квартиры вам нужно будет перезаключить их, есть два способа это сделать: 1️⃣ voltura, 2️⃣ attivazione. Спросите, на какой способ согласен собственник.

🔸 Voltura — это когда новый договор заключается на базе действующего. Сделать это можно даже заранее, еще до сделки, поставщики услуг берут за это небольшую комиссию. Перерыва в предоставлении услуг не будет, при этом вовсе необязательно оставаться со старым поставщиком, вы можете выбрать нового. Но не все хозяева квартир согласны на этот вариант.
🔸 Attivazione — другой вариант, когда продавец жилья закрывает свои контракты и тогда вам придется заключать их «с нуля». Это дороже и предусматривает перерыв в предоставлении услуг на срок до 10 дней.

🔶 Сохраните фотографии любых (можно и старых) счетов за свет и газ во избежание головной боли при перезаключении контрактов на ваше имя. Для этого вам понадобятся коды POD (для света) и PDR (для газа), которые указаны в квитанциях. Обязательно сфотографируйте счета, а лучше еще отдельно запишите эти номера.

🔶 Спросите о наличии сертификатов о пригодности объекта к проживанию (di agibilità) и соответствия систем (di conformita impianti). Это опциональные документы, но если они есть, и достаточно недавние — это показатель высокого качества всех коммуникаций в квартире, что почти исключает возникновение серьезных проблем с ними в ближайшем будущем. Возможно, факт наличия именно этих документов у определенного объекта повлияет на ваш финальный выбор.

🔶 Узнайте, когда последний раз чистили газовый котел и давно ли были проверки безопасности. Информация об этом записывается в буклет libretto della caldaia. Регулярная чистка и проверка газового котла должна проводиться 1 раз в календарный год; контроль эффективности и безопасности должен проводиться каждые 2 года. Если вы не видите в буклете никаких записей за последние 2 года, это может грозить вам штрафом и указывать на потенциальные проблемы с безопасностью газоснабжения в квартире. Спросите, есть ли действующие контракты на обслуживание газового котла и кто несет ответственность за регулярное техническое обслуживание.

🔶 Наведите справки о ближайших детских садах и школах. И тут нельзя полагаться только на отзывы в интернете: поспрашивайте соседей, сходите сами в эти учебные заведения.

🔶 Узнайте обо всех интернет-провайдерах, доступных в этом доме. Всегда нужно иметь в виду несколько основных вариантов. Первым делом напишите в WhatsApp основным провайдерам (Tim, Fastweb, Vodafone) и спросите, доступно ли вообще подключение интернета по этому адресу. Затем узнайте актуальные тарифы на сайтах провайдеров (Tim, Fastweb, Vodafone). Тарифы одинаковы на всей территории страны.

🔶 Убедитесь в правдивости сведений о транспортной доступности жилья. Если место для вас новое и если вы планируете часто ездить по городу, проверьте это и онлайн, и офлайн, в разное время и как для личного, так и для общественного транспорта.

Для изучения маршрутов и выяснения интервалов движения лучше всего подходит приложение Moovit. Также советуем поспрашивать жителей района о работе транспорта. Узнайте о ценах и видах билетов.

Если квартира в пригороде, поищите расписания автобусов и поездов до города на сайтах Omio и Trenitalia. Особое внимание — на цены билетов, частоту рейсов по воскресеньям, промежуточные остановки в городе и является ли выбранный пригород конечной точкой рейсов.

Шаг 15. Проверка на обременения

Убедиться в отсутствии обременений на конкретном жилье можно с помощью документа visura ipotecaria (пример), которую можно заказать онлайн.

Нужный вам вид справки — per immobile, т.е. об объекте, а не человеке.

❗ Заказ этой справки недоступен в провинциях Тренто, Больцано, Гориция и Триест.

Эта справка содержит список пунктов трех видов: trascrizione, iscrizione и annotazione. Важно перевести их все и понять хронологию событий и внутреннюю логику. Записи вида Trascrizione фиксируют акты передачи имущества и наложения обременений. Пункты под названием Iscrizioni могут содержать информацию о выдаче ипотечных кредитов под покупку этого жилья.

Однако учитывать нужно не только эти сведения, но и пункты под названием Annotazione: ими вносятся изменения в другие пункты. В частности, о том, что ипотека была погашена или другое обременение было снято, будет сообщаться именно в таком пункте.

Важно: наличие непогашенной банковской ипотеки на жилье не будет препятствием к его приобретению. Она отмечается в этой справке как просто ipoteca с указанием названия банка. Но если вы обнаружили в документе другой вид кредита, напр. судебную ипотеку, то возможность покупки такого жилья нужно обязательно обговорить с агентом.

Шаг 16. Проверка с помощью специалистов

Это будет актуально уже только для одного, лучшего из оставшихся вариантов:

1️⃣ Даже в вариантах «под ремонт» вам лучше заранее проверить состояние в квартире электрики, сантехники, канализации, систем кондиционирования и отопления, а также риски образования плесени.

А тем более это актуально для вариантов с хорошим ремонтом — даже если квартира кажется идеальной, мы настоятельно рекомендуем в любом случае проверить все эти системы с привлечением специалистов. Позже могут вскрыться самые разные проблемы.

2️⃣ В некоторых случаях вам нужно будет также нанять специалиста-геометра, или техника.

Проверка систем

Не рекомендуем подбирать специалистов по совету агента или хозяина. Подберите их по рекомендации своих знакомых. Можно также попробовать найти специалистов с лучшими отзывами на сервисе ProntoPro.

🔶 Проверка электрики (электрик: elettricista). Попросите электрика оценить общее состояние проводки, автоматов для защиты от коротких замыканий, выключателей, розеток. Спросите о том, нужно ли увеличивать мощность подачи электроэнергии (potenza contatore) в квартиру исходя из того, сколько устройств вы планируете использовать одновременно: кондиционеры, стиральные машины, посудомоечные машины, духовки, микроволновки и др.

🔶 Проверка сантехники, канализации, отопления, кондиционирования (специалист: termoidraulico).

Для проверки всего этого можно вызвать специалиста termoidraulico, но обязательно с лицензией на установку кондиционеров.

Как сантехник, он должен проверить все предметы сантехники и раковину на кухне, а также холодное водоснабжение, трубы, сливы, стояки, канализацию.

Напоминаем, если канализационные сливы в квартире идут не напрямую в стояк, а прокачиваются в него с помощью специальных насосов — это чревато частыми засорами и другими проблемами.
Могут выявиться и другие нюансы, о которых нужно быть как минимум предупрежденным.

Как специалист по отоплению, он проверит работу горячего водоснабжения, проконсультирует вас о плюсах и минусах используемого вида отопления, вариантах его улучшить или заменить, и подтвердит (или нет), что микроклимат в квартире в текущих условиях будет комфортным в холода.

🔶 Проверка систем кондиционирования: производится либо тем же специалистом — termoidraulico, либо это может быть tecnico assistenza condizionatori.

Если кондиционер в квартире есть — специалист проверит его работоспособность, не требуется ли замена или ремонт. Если кондиционера нет — спросите о том, где его лучше установить, какая мощность и какое количество кондиционеров нужно для площади этой квартиры.

Также независимо от наличия кондиционера можно задать ряд наводящих вопросов, например:

🔸 В каких местах стоит и в каких не стоит устанавливать кондиционер и почему?
🔸 Как повлияет на циркуляцию воздуха ориентация помещений на эти стороны света, расположение квартиры в этой части дома, на низком/высоком этаже?
🔸 Как квартира будет проветриваться без кондиционера?
🔸 В каких помещениях существует риск образования влажности и плесени?
🔸 Чем можно уменьшить этот риск (напр. поставить на внешние стены влагостойкие панели — или, возможно, они уже есть)?

Проверка на плесень

На некоторые вопросы о плесени вам может ответить сантехник. Но для более детальной оценки нужно вызвать другого специалиста — muratore.

Вообще, muratore — это строитель, мастер по ремонту. Обычно его вызывают с целью проконсультироваться о вариантах ремонта и перепланировки помещений. А также именно этот специалист сможет оценить все риски образования плесени в жилых помещениях.

И здесь очень много нюансов: от того, есть ли на стенах трещины, может ли накапливаться влажность в углах — до того, под каким углом падает дождь на фасад дома. Не пренебрегайте этой консультацией, особенно в старых домах, старых квартирах и в городах у моря.

Проверка геометра

В некоторых случаях вам нужно будет также нанять специалиста-геометра, или техника (geometra, tecnico). Он должен работать именно по той коммуне, в которой вы покупаете жилье — только местный специалист знает все местные правила.

🔶 Если вам кажется, что в жилье было слишком много изменений (ремонт, перепланировка, коммуникации) и какие-то из них выглядят для вас подозрительно, то рекомендуем нанять техника — он даст финальное подтверждение, что все последние изменения в квартире зарегистрированы в коммуне.

🔶 Если вы покупаете квартиру под ремонт, то спросите его о том, какие работы в этом здании требуют согласования с кондоминиумом или правлением коммуны либо, возможно, запрещены.

🔶 Квартира может быть без кондиционера или даже без отопления. Либо, если они есть, вам может понадобиться что-то изменить в существующих системах: улучшить теплоизоляцию, установить еще один кондиционер и т.д. Только геометр сможет ответить на вопросы о том, что и как здесь можно улучшить, а какие работы запрещены или ограничены.

🔶 Также именно с помощью геометра вы будете получать справку о соответствии жилья для воссоединения семьи, так что уже сейчас попросите его проверить это соответствие. Параметры соответствия разнятся по регионам, главный из них — метраж на 1 человека, но могут быть и другие параметры, которые точно знает этот специалист.

Выводы

Мы описали самый сложный этап выбора нужного вам жилья. От иностранца без знания языка все эти действия требуют и внимательности в изучении документов, и готовности тратить время на новые визиты по интересующим адресам, и умения обсуждать проблемы, и пытливости в выяснении важных вопросов. Все это — с постоянным использованием лайфхаков для преодоления языкового барьера.

Мы прекрасно понимаем, что на практике, получив представление о трудозатратах на все действия, вы можете захотеть пропустить какие-то из перечисленных шагов. Настоятельно рекомендуем переубедить себя и найти силы и время на добросовестное выполнение всех этих шагов. По нашим оценкам, примерно половина покупателей жилья в Италии сталкиваются с проблемами, которых можно было избежать при более обстоятельном отношении к выбору, анализу и проверке вариантов.

Проблемы могут выразиться не только в лишних тратах денег. Кто-то упустил номера POD и PDR и потратил кучу времени и нервов на их восстановление, чтобы перезаключить контракты. Другие выяснили, что кондоминиум запрещает сдавать квартиры посуточно, и планы по заработку на этом пришлось менять. Третьи не знали об элементарном — категориях жилья, и под видом квартиры купили гараж, с которым не смогут получить ВНЖ. Четвертые забегались по инстанциям, согласовывая ремонт.

Перед тем как выложить крупную сумму за недвижимость в Италии, вам необходимо выяснить максимум информации о понравившихся объектах. Так легче будет и выбрать лучший вариант, но главное — это поможет избежать головной боли в будущем.

Мы желаем вам удачи в этом и напоминаем, что можем помочь с подбором и анализом объектов в Италии, а также обеспечить четкое выполнение всех этапов сделки. Оставьте заявку на бесплатную консультацию.

В следующей части гайда расскажем о процессе подготовки и заключения сделки купли-продажи объекта недвижимости в Италии.