Покупка жилья в Италии. Часть 4: сделка

В последней части нашего гайда о самостоятельной покупке недвижимости в Италии рассказываем о том, как готовится и проходит сделка.

Напомним, в части 3 мы научились проводить базовую проверку возможных проблем и препятствий для покупки жилья. Выполняя алгоритм шаг за шагом, мы приходим к тому, что из многих вариантов на выбор у нас, наконец, остается один, который мы готовы купить. Мы еще внимательнее проверяем этот единственный вариант на наличие особо трудно выявляемых проблем и, если таковых не найдено, идем дальше к его приобретению.

Так что же происходит дальше? Сейчас объясним — в такой же четкой пошаговой манере.

⏪ Здесь первая часть гайда, а здесь вторая и третья. Это четвертая часть

Подготовка к предложению о покупке

Итак, вы нашли свой вариант, провели все необходимые проверки и готовы купить объект. В терминологии риэлторов это означает, что вы готовы подписать proposta — мы еще не раз упомянем этот документ в дальнейшем тексте, поэтому сразу объясним, что это:

Proposta (также известна как proposta d’acquisto, пропоста, предложение о покупке) — так называется уведомление, или буквально «предложение», которое отправляется владельцу жилья и подписание его продавцом будет означать его готовность продать жилплощадь именно вам.

Значение этого документа нельзя недооценивать. Пропоста, если она будет принята хозяином, накладывает обязательства и на вас: не только владелец жилья становится обязан совершить продажу, но и вы — совершить покупку. Если вы передумаете покупать это жилье, вы лишитесь предложенного задатка продавцу, также агенты могут попросить выплатить полную сумму комиссии; в случае отказа имеют право взыскать ее через суд.

Поэтому перед тем, как подписывать этот документ, вы должны устно обговорить со своим риэлтором основные параметры будущей сделки:

🔶 Что за объект вы покупаете, его адрес, кадастровые данные
🔶 По какой цене (если есть шансы снизить ее, обговорите и это)
🔶 Когда вы готовы заключить сделку и передать деньги
🔶 Когда вы ожидаете получить ключи
🔶 Сколько составит комиссия агентства (вместе с пропостой подписывается модуль с обязательством оплаты комиссии)

Не забудьте также уточнить следующие детали:

🔶 Все ли собственники согласны с продажей
🔶 Когда хозяин готов заключить сделку
🔶 Когда он освобождает квартиру
🔶 Есть ли долги у хозяина (он обязан погасить их перед сделкой)
🔶 Предвидятся или нет внеочередные расходы кондоминиума
🔶 Остается ли мебель, техника в квартире
🔶 Есть ли у квартиры сертификат энергоэффективности
🔶 Номера POD и PDR из квитанций за коммунальные услуги

Proposta: содержание и порядок действий

Пропосту после согласования всех условий с вами для вас составит риэлтор. Как правило, у каждого агентства есть шаблонные модули, в которые просто впишут нужные данные и дадут вам на подпись.

Но прежде чем подписывать, обязательно убедитесь в наличии в документе нижеперечисленных данных и условий и их корректности. Никто не застрахован от ошибок, а подписание пропосты, подчеркнем еще раз, знаменует собой «точку невозврата» на пути к сделке. Проверьте ее содержание максимально внимательно!

Итак, пропоста будет содержать:

🔶 Адрес квартиры.

🔶 Кадастровые данные квартиры (foglio, particella, subalterno).

🔶 Данные сторон — риэлтор, продавец, покупатель: номера паспортов, codice fiscale.

🔶 Цена квартиры (предлагается вами).

🔶 Крайний срок заключения сделки (предлагается вами).

🔶 Задаток, который вносится покупателем в случае принятия предложения собственником — обычно ±10%.

🔶 Способ перевода контрактов на свет и газ — вы сможете переоформить контракты на свое имя (voltura) или собственник закроет свои контракты (chiusura), тогда вам придется заключать их с нуля (attivazione).

🔶 Остается ли в квартире мебель и техника, если нет — за чей счет вывозится.

🔶 Если в квартире живут арендаторы — должны быть данные их контракта, дата истечения контракта.

🔶 Срок действия пропосты (7–14 дней).

Обратите внимание: именно на этапе пропосты ведется торг. Он не ведется устно — вы предлагаете свою цену именно в пропосте.

Мотив для снижения цены вы можете сообщить риэлтору — он передаст эту информацию собственнику (в пропосте об этом не пишут). Помимо причин, непосредственно связанных с квартирой, не забудьте, что ваши главные «козыри» против возможных других кандидатов на покупку объекта — это приобретение без ипотеки и, соответственно, более короткие сроки заключения сделки.

Если у квартиры несколько собственников, пропоста предлагается на подпись всем из них и должна содержать данные каждого. Принятая пропоста должна будет содержать подписи каждого.

Варианты ответа продавца на пропосту:

1️⃣ Согласие. Собственник может сразу же принять ваши условия — тогда сразу же и переходим к следующим шагам.

2️⃣ Отказ по причине несогласия с вашим предложением. Если хозяин квартиры не согласен с какими-либо пунктами пропосты (напр. с предложенной вами ценой или сроком заключения сделки) — вам будет предложено принять его условия. Т. е. вы либо ставите свою подпись под ответом собственника, содержащим его условия, либо отправляете новую пропосту с корректировкой своих условий и снова ждете реакции собственника.

3️⃣ Отказ без каких-либо новых условий. Такой отказ может быть связан с тем, что собственника окончательно не устроила цена или что он предпочел продать квартиру другому покупателю.

Помните об обязательствах, которые возникают, если ваше предложение будет принято! Если вы еще не уверены, что готовы купить это конкретное жилье — не подписывайте пропосту.

Памятка: когда и как платятся деньги на каждом этапе

1️⃣ Пока владелец жилья не дал положительный ответ на вашу пропосту — вы ничего не должны ни ему, ни агенту, хотя может быть подписано обязательство о выплате задатка и комиссии (в случае принятия пропосты).

2️⃣ Когда ваша пропоста принята владельцем жилья:

🔶 Отправляется первый задаток за жилье владельцу (напрямую или на счет агентства).
🔶 Оплачивается комиссия риэлторам. Не забудьте сохранить чеки об оплате.

3️⃣ При подписании предварительного договора:

🔶 Отправляется второй задаток за жилье владельцу (напрямую или через счет нотариуса).
🔶 Платятся налоги за регистрацию договора (нотариусу).

4️⃣ При подписании окончательного договора:

🔶 Отправляется остаток стоимости жилья: либо напрямую владельцу, либо на счет нотариуса. Если вы отправляете деньги с иностранного счета (не итальянского) — то только через нотариуса.
🔶 Оплачиваются услуги нотариуса и платятся налоги за регистрацию договора (все одним счетом от нотариуса).

Не забывайте:

🔸 Перевод задатка осуществляется тем же способом, на те же реквизиты, на которые затем вы перечислите остальную часть стоимости жилья продавцу. Данные всех транзакций предоставляются нотариусу.

🔸 Оплата комиссии производится обговоренным с агентством способом. В любом случае, будь это перевод, платеж через кассу или оплата по карте — вам должны выдать счет и, после оплаты, чек, где вы увидите название и налоговый номер (Partita IVA) этого агентства.

🔸 Все платежи должны быть подтверждены документально. Заплатили наличкой — получили чек, сохранили его. Платите картой — сохраняете подтверждение платежа на email и выписку из онлайн-банка.

Готовимся к заключению сделки

После того как пропоста окончательно принимается обеими сторонами, вы становитесь обязаны заключить сделку. Перед этим вам нужно будет:

1️⃣ Оплатить комиссию агенту/агентам.

2️⃣ Найти нотариуса. По закону нотариуса для сделки выбирает покупатель, но почти всегда на примете у риэлторов есть знакомые нотариусы — они предложат вам выбрать одного из них. Однако вы имеете право выбрать своего нотариуса — даже если он из другого города. Иногда поиск нотариуса усложняется (и в особо тяжелых случаях выливается в самостоятельный поиск) из-за того, что некоторые из них отказываются проводить сделку с участием гражданина РФ.

3️⃣ Решить, как вы будете заключать сделку: лично или через доверенность.

🔸 В первом случае вам также может понадобиться переводчик (если не владеете языком). Переводчика вы можете найти сами или попросить об этом нотариуса или риэлтора, свидетелей приглашает нотариус. Т. е. найти исполнителей услуг не будет проблемой, но учитывайте, что стоят их услуги дорого: аккредитованный переводчик стоит минимум 1 000 €; два свидетеля ±400 €; также придется заплатить за регистрацию акта купли-продажи на двух языках — итальянском и русском.

🔸 Покупатели-иностранцы часто выбирают второй путь — сделка через доверенность — даже если физически находятся там, где и покупают жилье, как раз из-за большей дешевизны этого способа. В таком случае вам нужно будет оформить доверенность на своего риэлтора, чтобы он, присутствуя на сделке, смог провести ее от вашего имени. Либо доверенность можно оформить на свое доверенное лицо, которое владеет итальянским и русским.

4️⃣ Решить, как будут переводиться деньги: через счет нотариуса (обязательно, если счета в итальянском банке у вас нет) или напрямую собственнику.

5️⃣ Внести задаток, если он был оговорен в пропосте.

6️⃣ Решить вопрос разделения имущества. Если вы состоите в браке и в стране вашего гражданства при заключении брака не подписывают каких-либо соглашений о разделе имущества (РФ, Украина, Беларусь относятся к таким странам), то в Италии вам нужно будет

🔸 Либо присутствовать на сделке с супругом/супругой, который подтвердит, что не имеет ничего против покупки недвижимости вами в вашу личную собственность.
🔸 Либо оформить доверенность от супруга/супруги, также с утверждением о том, что он/она не имеет ничего против покупки недвижимости вами в вашу личную собственность — эта доверенность обязательно должна быть переведена на итальянский и апостилирована.
🔸 Либо, только если брак был заключен до 29.01.2019, оформить документ о разделе имущества в Италии. Для граждан РФ это может быть нотариально заверенное соглашение о разделе имущества, заключенное в РФ / в консульстве РФ; в Италии обязательно сделать заверенный перевод документа на итальянский и апостиль.

Договор купли-продажи: порядок действий в разных ситуациях

Мы подобрались вплотную к последнему документу на пути к успешной сделке — договору купли-продажи недвижимости. Впрочем, и здесь есть свои тонкости. Этих договоров может оказаться два: предварительный и окончательный.

Сразу отметим, что предварительный договор используется не всегда — чаще после принятия пропосты сразу же переходят к подписанию окончательного контракта. Но кейсы бывают разные, и в некоторых случаях предварительный контракт просто необходим.

Поэтому объясняем, что такое и тот, и другой вид договора и даем порядок действий как при наличии, так и при отсутствии предварительного.

А также проясним во избежание путаницы:

🔶 Предварительный контракт (договор) = Сontratto preliminare (di compravendita immobiliare)
🔶 Окончательный контракт (договор) = Нотариальный акт (купли-продажи) = Rogito notarile (di compravendita immobiliare)

Предварительный контракт (contratto preliminare) обязателен в следующих ситуациях:

1️⃣ Когда сделка (от принятия пропосты до заключения сделки) занимает >20 дней. Срок в 20 дней установлен законом, но там же оговорена «погрешность» в 10 дней, поэтому многие риэлторы готовы обойтись без preliminare и при сроке в 30 дней — лишь бы не больше.

2️⃣ Когда после принятия пропосты меняются какие-либо существенные параметры сделки (напр. цена или необходимость что-либо оплатить за ваш счёт — большие долги за кондоминиум, услуги геометра). Но обычно до этого стараются не доводить и все условия окончательно «утрясают», отправляя пропосты.

Preliminare, как и пропоста, подразумевает выплату части стоимости объекта в виде задатка, а также он стоит денег сам по себе. Он подписывается с нотариусом и должен быть зарегистрирован им.

Предварительный контракт также часто используется (но не обязателен!) при заключении сделок без посредников и при покупке жилья в новостройках.

Порядок действий при наличии предварительного контракта:

1️⃣ Внести оговоренный в контракте задаток.

2️⃣ Определиться со способом заключения сделки: лично или через доверенность.

3️⃣ Если этого потребует нотариус, то заполнить документы о происхождении средств.

4️⃣ Предоставить нотариусу необходимые документы: загранпаспорт, codice fiscale, подтверждение оплаты задатка. Кстати, если к этому моменту у вас еще нет codice fiscale, имейте в виду: по закону перед сделкой вам может его оформить нотариус.

5️⃣ Если в сделке вы участвуете лично:

🔸 Прийти на сделку, не забыв свои документы, а также банковские векселя (assegni circolari), если задаток или комиссия будут оплачены этим способом.
🔸 Подписать контракт (contratto preliminare).

6️⃣ Оплатить услуги нотариуса и налоги (всё рассчитывается нотариусом и предъявляется к оплате одним счетом).

7️⃣ Дождаться регистрации договора нотариусом.

Порядок дальнейших действий при наличии предварительного контракта
ИЛИ действий без предварительного контракта:

1️⃣ Заполнить у нотариуса документы о происхождении средств.

2️⃣ Обговорить с нотариусом обстоятельства заключения сделки: через доверенность или лично, с переводчиком или без, сколько это будет стоить.

3️⃣ Перевести деньги за квартиру.

4️⃣ Предоставить нотариусу подтверждения всех транзакций (все они, начиная с самого первого задатка, будут перечислены в нотариальном акте).

5️⃣ Предоставить нотариусу необходимые документы: загранпаспорт, codice fiscale, разделение имущества.

Подписание окончательного договора (rogito notarile)

Ну а далее, наконец, мы переходим к заключению сделки. Следующие шаги — это ваши действия уже в день подписания нотариального акта.

1️⃣ Если в сделке вы участвуете лично:

🔸 Прийти на сделку, не забыв свои документы, а также банковские векселя (assegni circolari), если покупка оплачивается этим способом.
🔸 Прочесть и подписать нотариальный акт. Даже здесь не теряйте бдительность — ниже мы перечислили моменты, которые нужно не упустить.

2️⃣ Оплатить услуги нотариуса и налоги (всё рассчитывается нотариусом и предъявляется к оплате одним счетом).

3️⃣ Договор регистрируется нотариусом в течение 3–4 недель.

Если вы участвуете в сделке лично и с переводчиком, нотариальный акт будет составлен на двух языках.

Не забудьте, что помимо основных параметров в контракте должны быть зафиксированы все нюансы сделки:

🔶 Дата передачи ключей.

🔶 Состояние жилья на момент сделки. Практически во всех нотариальных актах используется (дословно или в каких-либо вариациях) формулировка visto e piaciuto, т. е. что это жилье вы видели своими глазами и вам в нем все нравится — следовательно, вы не имеете и не будете иметь претензий к каким-либо найденным в нем недостаткам, неисправностям и пр.

🔶 Мебель: есть или нет; остаётся или нет; вывозится за счёт покупателя или продавца.

🔶 Если квартира в аренде — данные о действующем контракте аренды, его сроках, а также должен быть пункт о том, что арендную плату с момента заключения сделки будете получать вы.

Всё индивидуально, различных условий и пунктов в документе может быть ещё очень много.

Действия после покупки жилья

Когда мне передадут ключи? Если у жилья нет ограничений, связанных с исторической ценностью здания (vincoli), ключи вы получите сразу или в день, оговоренный в контракте.

Если vincoli есть, то, скорее всего, через 60 дней с момента регистрации договора. Нотариус по закону должен отправить запрос в адрес правления коммуны о том, согласны ли там с продажей объекта в здании, представляющем историческую ценность. Вероятность несогласия, в соответствии с практикой — нулевая, но с ответом часто тянут все положенные 60 дней.

Перевод/активация контрактов на свет и газ. Переоформление контрактов на ваше имя (voltura) — определенно удобнее, если в квартире вы хотите сразу поселиться или сразу ее сдать. Тогда перерыва в поставке энергоресурсов, скорее всего, не будет. Однако в ближайшие платежки будет включена комиссия (около 50 €) за переоформление.

Если же продавец закрыл свои контракты (chiusura), то в процессе их оформления на вас (attivazione) вряд ли удастся избежать отключения квартиры от света и газа на несколько дней. Зато вы как новый клиент сможете получить скидку на первые несколько месяцев обслуживания.

Действия с кондоминиумом. Вам нужно будет познакомиться с администрацией кондоминиума и договориться, чтобы новые счета за услуги кондоминиума приходили уже на ваше имя.

Оформление residenza, если это первичное жилье. Сниженный налог в 2% вместо 9% можно применить, если будут выполнены следующие два условия одновременно:

1️⃣ Это первое жилье, приобретенное вами на территории Италии.
2️⃣ В течение 18 месяцев после покупки вы пропишетесь в этом жилье (сделаете residenza).

Учитывайте: прописаться в жилье в течение 18 месяцев, чтобы налог был 2%, можно и не успеть, если на момент покупки вы еще не в Италии (учитывая сроки оформления виз и ВНЖ).

Налоговая проверяет соблюдение этого правила в течение 3–5 лет. За несоблюдение взимают доплату и штраф.

Также мы советуем застраховать жилье. Резидентам доступно ощутимо больше программ страхования, чем нерезидентам, но мы настоятельно рекомендуем не пожалеть денег на страховку и тем, и другим.

Выводы

Процесс покупки недвижимости в Италии требует тщательной подготовки и внимательного соблюдения всех пунктов, перечисленных в нашем алгоритме (ведь это, фактически, только важнейшие моменты). Завершающий этап — вовсе не исключение: несмотря на то, что во многом тут можно положиться на доверенного риэлтора и нотариуса, «человеческий фактор» может случиться с каждым — а цена ошибки особенно высока после того, как вы обязуетесь заключить сделку, платите комиссию и задаток.

В этой части гайда мы рассмотрели этапы начиная с подготовки предложения о покупке и заканчивая действиями после сделки. Следуя нашим рекомендациям, вы сможете уверенно пройти все этапы, избегая типичных ошибок и недоразумений.

Мы желаем вам успеха в приобретении своего жилья в Италии, а также напоминаем, что можем помочь вам в этом в партнерстве с опытным лицензированным риэлтором (вот несколько видео-отзывов о ее работе).

Приложение: список проверок, осуществляемых нотариусом при подготовке сделки

🔶 Проверка личных данных участников сделки (документов, удостоверяющих личность; налоговых номеров codice fiscale; для граждан стран вне ЕС — паспортов и подтверждений*, что иностранец может приобрести недвижимость без ВНЖ, либо наличия вида на жительство в Италии).

*Это право должно подтверждаться т. н. esistenza della condizione di reciprocità, наличием условия взаимности — т. е. если гражданин Италии без ВНЖ России имеет право приобрести недвижимость в России, значит и гражданин России может приобрести недвижимость в Италии, даже если у него нет ВНЖ Италии.

🔶 Проверка объекта по базе данных земельного кадастра Налогового агентства Италии.

🔶 Проверка недвижимости, а также физических или юридических лиц, на наличие обременений, через государственный банк данных.

🔶 Проверка наличия сертификата энергоэффективности объекта. Он должен быть выдан техническим специалистом, имеющим квалификацию сертификатора в соответствующем региональном реестре.

🔶 Проверка способа оплаты недвижимости, т.к. он должен быть отслеживаемым и в обязательном порядке указывается в нотариальном акте купли-продажи (включая указание как точного и конкретного способа отправки средств, так и банковских реквизитов продавца и покупателя).

🔶 Проверка наличия культурно-исторических ограничений, связанных с исторической ценностью здания. В случае их наличия нотариус должен после оформления и регистрации акта направить уведомление о купле-продаже в компетентное управление культурного наследия, чтобы передача недвижимости новому владельцу была разрешена*. Если от ведомства пришел положительный ответ, либо если в течение 60 дней ответа не последовало, уведомление о купле-продаже вступает в силу задним числом и покупатель становится фактическим владельцем недвижимости. В течение упомянутого периода ожидания передача ключей от объекта запрещена.

*Формально местные органы надзора имеют право на приоритетную покупку охраняемых объектов, но последний раз в отношении обычных квартир и домов пользовались этим правом в 1937 г.

🔶 Также: проверка ограничений, налагаемых A.R.T.E. (региональным территориальным застройщиком). В случае наличия таковых понадобится прекратить действие преимущественного права застройщика на приобретение объекта путем выплаты назначенной им компенсации.

🔶 Проверки кадастрового соответствия: необходимо убедиться, что состояние объекта недвижимости соответствует состоянию, изображенному на кадастровой планиметрии, хранящейся в органах земельного кадастра; в случае выявления нарушений план должен быть приведен в соответствие:

— С соответствующей кадастровой документацией (если объект нужно урегулировать только с точки зрения кадастровых данных).
— С соответствующей градостроительной документацией (если объект нужно урегулировать также с точки зрения градостроительных норм).

🔶 Градостроительные проверки (путем сравнения данных в Sportello Unico dell’Edilizia, Едином строительном окне). Необходимо для проверки наличия или отсутствия выполненных градостроительных работ в отношении имущества. Если при сравнении кадастровой и градостроительной ситуации выявляется наличие работ, не заявленных / не санкционированных должным образом, необходимо будет провести соответствующие строительные процедуры по их узакониванию или легализации через строительную амнистию, под которую такие работы могут подпадать.

🔶 Проверка наличия сертификации о пригодности к проживанию. Обязательный пункт только для новостроек.

🔶 Проверка наличия сертификатов соответствия систем. Обязательный пункт только для новостроек.

🔶 Проверка кондоминиума:

— Проверка обстоятельств владения собственником частями общедомовой территории. Общие зоны кондоминиума принадлежат всем жильцам кондоминиума пропорционально их долям. Права на общие зоны могут быть сокращены в отношении некоторых жильцов в пользу других, но ни один жилец не может быть полностью лишен этих прав в чью-либо пользу.

— Особые проверки касательно прав на эксплуатацию крыши, если объект находится на последнем этаже дома.

🔶 Проверки в рамках борьбы с отмыванием денег, для чего от покупателя понадобятся документы о происхождении средств. У нотариуса есть право запросить дополнительные документы.
В связи с этим рекомендуется всегда сразу четко указывать происхождение денег: если сбережения от работы — нужно писать и прикладывать документы о том, какой именно работой занимается покупатель, и т. д.